最高法判例： 不动产物权的转移由当事人合意与物权登记两个行为共同完成-贵阳专业律师事务所

☑ 裁判要点

我国不动产物权的转移实行登记生效原则，即不动产物权的转移由当事人合意与物权登记两个行为共同完成。在当事人就不动产转让行为是否达成合意尚不确定、尚不能认定相关物权已经依法转移的情况下，不宜以当事人与被诉登记行为没有利害关系为由驳回起诉。

☑ 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2018）最高法行再117号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）刘*，男，汉族，1**8年*月*日出生，住河南省沈丘县。

委托诉讼代理人王*俊，河南**律师事务所律师。。

委托诉讼代理人林*光，河南**律师事务所律师。。

再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）田*亮，男，汉族，1**9年*月*日出生，住河南省沈丘县。

委托诉讼代理人刘*芝，女，汉族，****年*月*日，住河南省沈丘县，系田*亮之妻。

委托诉讼代理人梁*，河南**律师事务所律师。。

再审被申请人（一审被告）沈丘县人民政府，住所地沈丘县行政新区。

法定代表人刘*庆，该县人民政府县长。

委托诉讼代理人卢*，沈丘县人民政府法律顾问，河南**律师事务所律师。。

委托诉讼代理人陈*，沈丘县国土资源局工作人员。

刘*因诉沈丘县人民政府、田*亮土地行政登记一案，不服河南省高级人民法院作出的（2017）豫行终1324号行政裁定，向本院提出再审申请。本院于2018年5月31日作出（2017）最高法行申9004号行政裁定，提审本案，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

河南省周口市中级人民法院一审查明，刘*的父亲刘*林（又名刘*林）19**年去世，其家庭在沈丘县原北郊乡××行政村××井村分得宅基地一处，面积266.7平方米，用途宅基地，四至为：东路、西路、南宋敦廷、北阁孝忠。1991年10月20日获沈丘县人民政府颁发1411268号集体土地建设用地使用证。2000年10月25日，沈丘县人民政府根据田*亮的申请，将以上土地为田*亮颁发沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证。证载土地位于北郊乡张庄行政村三里井；用地面积342.3平方米；用途住宅；四至为：南宋敦廷、西路、北阁孝忠、东路。从沈丘县人民政府提供的证据和田*亮申请土地使用权登记时提供的申请材料来看，该土地使用权登记行为并不是对刘*林土地使用权的变更登记。刘*得知沈丘县人民政府为田*亮颁发沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证后，向该院提起诉讼。

该院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。有关提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼”。本案沈丘县人民政府为田*亮颁发的沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证的土地，与刘*林第1411268号集体土地建设用地使用证的土地，位置一致，属同一宗地，故刘*林与沈丘县人民政府为田*亮颁发土地使用证的行政行为有利害关系，有权提起行政诉讼。鉴于刘*林已经去世，根据以上规定，其儿子刘*可以作为原告提起本案诉讼。二、沈丘县人民政府于1991年10月20日已将涉案土地向刘*父亲刘*林颁发第1411268号集体土地建设用地使用证，为刘*林设立了土地使用权。在刘*林土地使用证未被注销的情况下，沈丘县人民政府于2000年10月25日将涉案土地为田*亮颁发沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证，为田*亮设立了土地使用权，造成涉案同宗土地两证并存的情况，显然是沈丘县人民政府为田*亮颁证时对涉案土地权属以及田*亮土地使用权来源未能审核清楚所致。故沈丘县人民政府为田*亮颁证的行政行为缺乏事实根据，主要证据不足,依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决撤销沈丘县人民政府2000年10月25日为田*亮颁发沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证的行政行为。

田*亮不服，提起上诉。

河南省高级人民法院二审除确认一审查明事实外，另查明：一、田*亮在一审中提供了1989年5月22日刘*之父刘*林将涉案房地产出售给刘*芳，刘*芳又出售给田*亮、刘*芝夫妇的相关协议及付款凭证。对此刘*虽不认可，但未提供相应证据反驳或对协议及付款凭证提出鉴定申请，本院对涉案房地产在1989年进行转让的事实予以认可。二、田*亮、刘*芝夫妇自1989年起长期使用涉案房地产，刘*芝系涉案集体土地上村组织的村民。

该院认为,涉案房地产在1989年已由刘*林转让给刘*芳，该协议已经履行完毕，该院对其转让效力及集体土地使用权、房产所有权转移的法律后果予以认可。由于对农村集体土地是以户为基础享有使用权，虽然田*亮不是涉案集体土地上村组织的成员，但由于其妻刘*芝是该村集体组织成员，故田*亮作为户代表有权受让刘*林、刘*芳所转让的集体土地及房产。作为刘*林权利承受者的刘*，在刘*林涉案的房地产权利已经移转和灭失的情况下，主张涉案的颁证行为侵犯其房地产权利，缺乏事实和法律依据，刘*与本案被诉的颁证行为没有利害关系，其不具有提起本案的起诉资格。一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，裁定：一、撤销周口市中级人民法院（2017）豫16行初17号行政判决；二、驳回刘*的起诉。

刘*不服，向本院申请再审称:一、田*亮提交的房地产买卖协议是民事协议，二审法院在查明事实和本院认为部分直接对涉案房地产进行转让的事实予以认可和确认，明显超出了行政诉讼的审查范围；二、二审裁定剥夺了再审申请人的诉权，导致再审申请人请求确认房屋买卖协议无效的起诉被驳回。请求：一、启动审判监督程序，对本案进行再审；二、撤销河南省高级人民法院作出的（2017）豫行终1324号行政裁定。

沈丘县人民政府答辩称：河南省高级人民法院审理本案时，已经查明涉案宗地原为刘*林使用，1989年5月22日，刘*林将房屋和房屋所占土地一并转让给刘*芳，刘*芳又将房地产转让给田*亮、刘*芝夫妇，此后，田*亮夫妇一直使用该宗地。根据现有法律和政策规定，农村集体土地使用权不允许转让，但对于同一集体经济组织成员地上房屋可以转让，土地随房屋一并转让。田*亮虽然户籍不在本村，但是刘*芝属于本集体经济组织成员，田*亮和刘*芝属于合法夫妻，结婚后居住在刘*芝所在村，只是户籍没有迁入本村，刘*芝和田*亮受让该房地产是允许的。根据农村颁证习惯，颁证时都是以家庭男士姓名为主，因此该宗地颁证到田*亮名下不违反法律的禁止性规定。综上，答辩人为田*亮颁发集体土地建设用地使用证是正确的，被答辩人对本案所涉宗地无合法权益存在，颁证行为与被答辩人无利害关系。河南省高级人民法院的裁定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。

田*亮答辩称：河南省高级人民法院作出的（2017）豫行终1324号行政裁定书认定事实清楚，适用法律正确。涉案房地产已经依法转让给刘*芝、田*亮夫妇，二人系该村民组成员即依法享有该宗地的使用权。被答辩人系城镇居民户口，不是涉案村民组成员，与本案被诉颁证行为没有利害关系，不具有提起本案的起诉资格。

本案庭审中，再审申请人刘*提交以下新证据：一、（2017）豫1624民初3518号卷宗调查笔录及庭审笔录，证明刘*芳没有实际购买涉案房宅。刘*林和刘*芳签订的买卖契约中间人是葛孝忠，葛孝忠当庭表示不知道刘*林卖房的事，买卖契约上也不是其本人签名，说明买卖契约是虚假证据。二、（2017）豫1624民初3518号卷宗刘*芝提交的证明，证明田*亮持有的集体土地使用证并非通过合法程序办理，是通过土管所所长私自办理，沈丘县人民政府颁证程序非法。刘*芝表示第二份买卖房宅契约是找其亲属补签，该协议无效。这两份证据形成在原判决生效后且与本案有关联性，经质证，再审被申请人对该证据的合法性、关联性亦无异议，本院认可上述证据作为新证据。

本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，沈丘县人民政府为一审第三人田*亮颁发的沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证的土地，与其之前为刘*林颁发的第1411268号集体土地建设用地使用证涉及的土地，四至相同，系同一宗土地。在第1411268号集体土地建设用地使用证未被注销的情况下，沈丘县人民政府将涉案土地为第三人田*亮颁发沈集建（宅）字第1412843号集体土地建设用地使用证，造成涉案同宗土地两证并存的情况，违背了物权的排他性原则，显然对相关权利人的合法权益造成了不利影响。鉴于刘*林已经去世，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼”的规定，其子刘*可以作为原告提起本案诉讼。需要指出的是，我国不动产物权的转移实行登记生效原则，即不动产物权的转移由当事人合意与物权登记两个行为共同完成。在涉案土地的物权登记行为恰恰是本案的争议对象，尚不能认定相关物权已经依法转移的情况下，二审法院以“涉案房地产在1989年已由刘*林转让给刘*芳，该协议已经履行完毕”为由，判定再审申请人与被诉行为没有利害关系，进而裁定驳回刘*的起诉，适用法律不当，本院予以指正。

综上，再审申请人刘*的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百二十二条之规定，裁定如下：

一、撤销河南省高级人民法院（2017）豫行终1324号行政裁定；

二、本案发回河南省高级人民法院重新审理。

审判长　  阎　巍

审判员　  董保军

审判员　  张志刚

二〇一八年九月三十日

法官助理  卢琨琨

书记员      冯琦洺

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