父母出资买的房在离婚分割房产时该如何分配-贵阳资深律师

实务难题

在离婚诉讼中,当出现父母为子女出资买房的情形时,对于该出资款的性质如何认定、该出资款或房产的受赠主体如何确定以及该如何计算分割房屋补偿款的问题，成为离婚案件中审理的难点。尤其是对于婚后一方父母部分出资且产权登记在己方子女名下时,如何适用法律规定,审判实践中形成两种截然不同的观点。对于确定受赠主体时,如何适用法律规定;对于分割房产时,如何适用法律规定;在审判实践中也比较混乱,同案不同判的情形时有发生。本部分拟参照审判实践中的主流观点，针对父母各种类型的不同出资形式,对上述问题进行梳理,分析,以期抛砖引玉。

疑难案例

李某与张某于 2006 年 6 月 1 日登记结婚。2006 年4 月28日，张某作为买受人与北京京冠房地产开发有限公司作为出卖人签订了北京市商品房预售合同,约定由张某购买涉案房屋,房屋总价款为1810812元。张某于合同签订当日交纳印花税 906 元,于合同签订次日交纳购房首付款370 812元,于2006年10 月 23 日交纳购房款180000元。张某就涉案房屋向中国建设银行股份有限公司进行抵押贷款,贷款数额共计1260000元,债务履行期限自2006年10月31日至2036年10月31日,双方均确认涉案房屋目前共还贷578838.13元。涉案房屋现登记于张某名下。经李某申请,法院委托北京首佳房地产评估有限公司就涉案房屋的现市场价值进行了鉴定,鉴定结论为“房地产总价 8921000万元”,李某为此支付了鉴定费19000元。

庭审中,张某提交了银行存取款凭证、明细单、对账单、收条等证据,以及其父亲的证言,予以证明其父母及兄弟赠与其钱款并以此支付涉案房屋婚后部分的房款以及贷款。李某对张某主张的证明目的不予认可,并提交了张某名下的银行账户明细,予以证明张某系以夫妻共同收入进行还贷。经询问,李某表示其月收入为 10000元左右,张某表示其月收入为7000～8000元。

法院观点

一审法院认为,首先,对于张某主张由其父母,兄弟在其婚后赠与钱款并以此支付涉案房屋房款及贷款的情节,因根据相关法律规定,除非赠与合同确定只归一方所有的财产,否则一方于婚姻关系存续期间所得的赠与财产应归夫妻共同所有,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。本案中,现并无赠与合同明确张某所主张的赠与行为系对其单方赠与,亦无充分证据证明张某主张其父母婚后出资还贷系对其个人的赠与,故即便存在张某父母及兄弟赠与其钱款的情节,亦难以认定涉案房屋婚后系由张某个人财产支付的相关钱款。

综合上述情况,认定涉案房屋婚后所付购房款及偿还贷款系由夫妻共同财产进行支付。其次,涉案房屋系张某婚前以个人名义签订的不动产买卖合同,并以其个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,且涉案房屋现登记于张某名下,故根据相关法律规定,涉案房屋应归张某所有,并由张某负担涉案房屋的剩余贷款。双方婚后给付的购房款、共同还贷所支付的钱款及其相对应的财产增值部分,应由张某对李某进行相应补偿。最后,结合涉案房屋现市场价值及售房款数额确定具体财产增值部分,并以此结合照顾妇女,儿童利益的原则以及张某婚前支付的房款、双方婚后给付的购房款及共同还贷所支付的钱款等因素,酌定具体由张某给付李某的补偿款数额。

补偿款的计算公式为:婚后女方的出资部分+女方出资对应的增值部分=婚后女方的出资部分+（女方出资部分÷涉案房屋实际全部付的钱款所得比例 ×增值部分)。据此公式酌定张某对李某进行补偿2800000元。

张某不服,称婚后其父母及兄弟赠与的房款及银行贷款均属于对其个人的赠与,不应计算为对双方的赠与。另外,其对一审法院计算补偿款的公式亦有异议

二审法院经审理认为,就张某之弟于张某婚后支付购房款一节,虽双方均认可婚后所支付的180000元购房款确系源于张某之弟,但张某未充分举证证明其弟于 2006 年就该笔购房款有单方赠与其的明确意思表示,故张某主张其弟所付购房款系对其个人赠与,依据不足,难以采信。就婚后偿还涉案房屋贷款一节,张某主张涉案房屋所涉贷款一直由其父母代为偿还,系其父母对其个人的赠与,但未充分举证予以证明,故张某该项主张缺乏事实和法律依据,不予采信。另外,张某主张原审法院对于相应房屋补偿款计算错误,经审查,原审法院对于本案中张某应给付李某的涉案房屋补偿款,在计算上存有不当之处,即原审计算总增值部分数额时,仅以房屋现值减去原始购房价,而未计入房屋应还的全部利息;计算女方出资对应增值部分比例时,仅以实际全部已付房款作为计算基数(分母),而未将未还房款的本息计入,未能体现涉案房屋的整体购房成本。

计算公式应当为:房屋补偿款=夫妻共同支付之款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值×50%。据此,改判张某对李某进行补偿1270000元。

法官点评

本案系离婚诉讼中比较典型的夫妻共同房产分割问题,不仅涉及婚后一方亲属的出资归属问题,也涉及如何计算补偿款问题。尤其在涉及一方或双方亲属(如父母)曾参与出资时,如何确定系出资的单方赠与还是双方赠与?是房产的单方赠与还是双方赠与？

在司法实践中不太统一,且争议较大，上述判决仅是审判实践中的一种观点,笔者并不完全苟同。本文拟参照审判实践中的主流观点,针对父母各种类型的不同出资形式,对上述问题进行梳理、分析,以期抛砖引玉。

关于在认定涉诉房产属于夫妻共同财产的情况下,离婚时判决房产归一方所有,须支付另一方补偿款的计算公式问题审判实践中曾存在以下几种计算公式,例如:

公式一:房屋补偿款=婚后共同支付款项(包括首付款,贷款本金及利息)÷房屋总价值(包括房屋购买价+已经支付利息)×房屋评估现值×50%

公式二:房屋补偿款=双方共同支付款项(包括首付款,贷款本金及利息)÷房屋总价值(包括房屋购买价+全部应付利息)×（房屋评估现值-尚未还清的本息）×50%

公式三:房屋补偿款＝婚后共同支付款项的一半+[房屋增值部分的分割+婚后共同支付款项÷房屋总价值(包括房屋购买价+全部应付利息）×（房屋评估现值－购买房屋应付全部本息）×50%]

最具权威的是最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》给出的计算公式,即房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值）×50%。北京市高级人民法院也以“通知”的形式告知辖区法院可以采用上述计算公式。

笔者基本赞同该计算公式,但也存在少许异议。对于作为分母中的利息应当是“全部应付利息”还是“全部已付利息”的问题,笔者认为上述计算公式既然是依据夫妻共同支付款项与购房总成本的比例来折算房屋现值的方法,就是以诉讼中的房屋现值作为时间节点,应当也以诉讼中的实际购房总成本作为分母计算,即房屋购买价+全部已付利息+公共维修基金、契税等。若将“全部应付利息”替换为“全部已付利息”,也就是将按揭贷款合同中约定的10年或者20年的全部应付利息作为分母中的一部分,则意味着要用将来才实际发生的购房总成本来折算现在的房屋市场价值,造成计算时间上的错位,大大增加了分母数,这对没有获得房屋而仅能得到房屋补偿款的一方明显不公。因此,笔者认为将计算公式调整为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息、公共维修基金、契税等）÷（房屋购买价+全部已付利息+公共维修基金、契税等）×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。这样均按照诉讼时的实际支出与总成本为节点计算补偿款,对于双方更为公平合理。

当然,上述计算公式仅仅是一种参考基数,并非简单机械地据此计算,双方平均分割。对离婚时一方生活困难没有住处的,应当以房屋居住权或所有权的方式给予帮助,并非一定判决房产归产权登记一方所有。也就是说,分割夫妻共同财产时,要全面考虑购房款的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所作贡献等因素,避免出现显失公平的情况。对一方父母部分出资为子女购房的,离婚分割时可对出资父母的子女一方予以适当多分,至于“多分”的数额如何掌握,应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。

在具体计算补偿款时,笔者认为若一方父母部分出资,而该出资被认定为属于对夫妻双方的赠与,则在离婚分割财产并计算补偿款时,可以结合实际案件情况,综合考虑购房与结婚时间、保护女方及子女权益、照顾生活困难一方等多种因素,对出资父母的子女一方可适当酌定多分;若一方父母部分出资,而该出资被认定为系对己方子女的赠与时,由于个人财产的自然增值仍然归个人所有,故离婚时相对应的增值部分也应归其所有。因此,在此种情形下,当离婚分割财产并计算补偿款时,不应当把该部分出资作为夫妻共同出资对待,应首先按照计算公式计算补偿款,然后才可按照相关规定,适当酌定补偿数额,以求得公平公正,避免双方利益的严重失衡。

裁判精要

关于夫妻共同财产及个人财产的确定,《民法典》第 1062条及第1063条作出了详细规定,对于在婚姻关系存续期间所得的受赠财产,一般认定为属于夫妻共同财产,但赠与合同中确定只归一方所有的除外。关于离婚时夫妻共同财产的处理，《民法典》第1087条第1款规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”《民法典》第1090条规定:“离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。”

因此,对于一方父母部分出资的,在确定受赠主体以及涉及离婚分割共同财产的情况下，均应当依照《民法典》第 1087 条、第1090条之精神规定,首先在照顾子女、女方和无过错方权益的基础上,兼顾考虑购房与结婚时间的长短、实际出资的差别,并适当照顾保护女方及子女权益、照顾生活困难一方,适当照顾实际出资一方、生活困难一方的权益等多种因素,综合酌定分配比例,力求公平公正。