【以案普法】“最惨购房人”？女子首付745万的房没了，还要倒赔近500万……-贵阳知名律师

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究竟是怎么一回事？

　　2020年5月，在上海居住的伍*颖计划花1550万元的总价，在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍*颖，被卖方告上法庭。

　　法院最终判决伍*颖败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元，被不少网友称为“最惨购房者”。

两次支付都逾期

　　1月19日，记者通过中国裁判文书网上的判决书，对本案的来龙去脉进行了梳理。

　　在判决书中可以看到，伍*颖在2020年5月17日通过中介，和卖方范*等达成房屋转让协议，伍*颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

　　2020年5月30日，伍*颖和范*等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍*颖需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

　　然而，伍*颖未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍*颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍*颖应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范*等原有的装修损失180万元。

　　这次协议后，伍*颖在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。

　　没想到，伍*颖的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。

没了房子还要赔近500万

　　2020年9月15日，范*等发出了律师函，告知伍*颖收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍*颖仍未付款，范*等要求伍*颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。

　　2020年10月29日，伍*颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍*颖告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍*颖的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍*颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

　　一审之后伍*颖和范*等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判，伍*颖将承担案件受理费2.72万元。

律师分析

　　对于这起纠纷，重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍*军律师表示，本案的焦点在于：“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的法律规定，伍*军律师认为上海法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。“从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。

　　伍*颖最终不仅失去了房屋，还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万，被称为“最惨购房人”。伍*军律师坦言，这个结果对公众认知有一定冲击：“在卖方没有实际损失的情况下，直接判决解除合同，不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中，尽量使每一个交易环节合法化，避免这种纠纷的发生。”

　　同时，伍*军律师还提到了一个细节：“从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。”

　　（以上分析仅代表律师个人立场）