房屋卖了20年了，老婆却说不知道不同意，买方起诉能打赢吗？-贵阳知名律师

韩某向一审法院提出诉讼请求:

1.确认房屋买卖协议有效，被告将瓦房权证文私字第××号房屋过户至原告名下;

2.被告承担诉讼费用。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。

案涉房屋系二被告夫妻关系存续期间通过原有房屋拆迁而得到的回迁安置房屋，系夫妻共同财产，女方为该房屋的共有人。男方在未得到女方同意的情况下，无权处分女方在案涉房屋中的权利，其与原告韩某签订契约出售房屋，侵害了房屋共有人女方的合法权益。但是，男方的无权处分行为，并不必然导致案涉房屋买卖契约无效，相反，案涉房屋买卖契约是男方与原告韩某协商一致所达成，不违反法律规定，应为有效合同；并且，契约签订后，男方收到原告韩某的全部购房款，又将房屋及相关收据和随后领取的房屋所有权证书全部交给原告韩某，原告韩某对案涉房屋进行了装修并入住使用至今，双方已经实际履行了房屋买卖行为，原告韩某有理由相信男方有权处分该房屋。

女方作为男方的妻子、房屋的共有权人，即便没有在房屋买卖契约上签名，也应该在契约签订后知道房屋已经出售的事实，不可能对自己的不动产动向不闻不问、不了解，原告韩某对案涉房屋进行了装修，并居住使用二十年，其行为无法保密和掩饰，女方辩称自己不知道、不同意出售房屋，显然与常理不相符；并且，在本案诉讼前，女方未对房屋买卖提出质疑，未向原告韩某主张过房屋权利，应视为女方对出售房屋给原告韩某持默认态度，对男方的卖房行为没有异议。

若女方认为男方擅自处分案涉房屋中自己的共有部分，对其构成损害，应向男方主张权利。综上，在原告韩某支付房屋对价款、男方交付房屋后，二被告作为房屋登记所有权人负有协助原告韩某办理产权登记变更的合同附随义务。故对原告主张合同有效、要求二被告协助办理房屋过户的请求，予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：

一、2001年8月17日原告韩某与男方签订的关于瓦房店市（建筑面积67.27平方米，所有权证号为瓦房权证文私字第××号，登记所有权人男方、共有人女方）的房屋买卖契约有效；

二、判决生效后十五日内，男方、女方协助原告韩某将上述房屋的产权登记变更至原告韩某名下。

男方、女方上诉事实和理由：

1.本案应适用《中华人民共和国民法典》及相关规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案是房屋买卖合同纠纷，合同主体之间的权利义务主要是案涉房屋的所有权买卖，即房屋所有权的过户登记是本案的核心法律事实。基于此事实，韩某始终持续不断向上诉人要求履行合同义务，要求上诉人协助过户案涉房屋。这种状态一直持续至2021年7月下旬左右，一审庭审中韩某对此事实已自认。

2.按照《中华人民共和国合同法》(已废止)第八条、第五十一条、第六十条规定，房屋买卖契约无效。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。女方不是房屋买卖契约的当事人，该契约不能对女方产生法律效力，否则就是突破“合同相对性”原则，严重违反法律。且女方主张房屋买卖契约无效，并不是主张变更或解除。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。女方不是房屋买卖契约的当事人，无法律或者合同义务履行案涉房屋的所有权过户。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉房屋属于夫妻共同财产，该房屋的处分应当取得共有人的一致同意，韩某一直向二上诉人主张权利，要求房屋过户，但女方一直不同意。案涉房屋现仍是夫妻共同财产，男方并未取得房屋的全部所有权，故房屋买卖契约无效。

3.本案不论是根据《合同法》及相关司法解释还是《民法典》的相关规定，均不应适用“默认”制度认定相关案件事实，该“默认”的适用必须有法律、法规的明确规定或当事人另有约定。根据“默认”制度理论，适用“默认”的前提是当事人或第三人知道相关事实而不做明示认可或否定才可以适用“默认”。女方在开庭前及庭审中明确向韩某表示不同意该房屋的买卖。

4.房屋买卖契约即使经过二十年也是无效的。不论是《合同法》还是《民法典》规定，关于合同有效、无效的认定，都没有规定客观事实经过一定期间后就会变成有效或无效。双方在此期间一直就合同的履行在不断交涉，女方也一直主张不同意卖房。

5.一审认定男方处分女方的共有部分、女方有权向男方主张权利是错误的。不论是依据《物权法》及相关司法解释还是《民法典》及相关司法解释的规定，夫妻共同财产的含义是，夫妻任何一方都对夫妻共同财产享有共同的所有权，不分份额。另，夫妻一方向另一方主张赔偿损失，不论是《婚姻法》及相关司法解释还是《民法典》及相关司法解释，该赔偿损失只适用于夫妻离婚时，受损害方向加害方主张。本案二上诉人未离婚，如女方按照一审法院的释明向男方主张权利，无异于女方用自己的财产赔偿自己的损失，不符合逻辑。

韩某辩称，不同意二上诉人的上诉请求。韩某购买案涉房屋时付了70,000元，因为当时没有房证，打了欠条6000元。2002年房证下来之后，韩某就把钱给了上诉人。二上诉人住在77号楼，案涉房屋是75号楼，二上诉人早就知道案涉房屋已卖给韩某。

二审中双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖契约是否有效，男方、女方应否协助将案涉房屋产权登记变更至被上诉人韩某名下。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房屋买卖契约签订于2001年8月17日，韩某亦依据该买卖契约请求男方、女方协助将案涉房屋产权登记变更至其名下，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，故原审适用《中华人民共和国合同法》相关规定，并无不当，男方、女方此节上诉理由不能成立，本院不予采信。

《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”案涉房屋买卖契约是韩某与男方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。女方未举证证明案涉房屋买卖契约存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，故女方关于案涉房屋买卖契约无效的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”案涉房屋系男方与女方的夫妻共同财产，男方并非无处分权人，故本案并不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条规定情形，女方以该规定为由主张案涉房屋买卖契约无效，本院不予采纳。

案涉房屋买卖契约签订后，韩某已经按照该协议约定支付全部购房价款，并居住使用至今已经超过20年，案涉房屋产权证原件亦由韩某保管，故原审支持韩某的诉请，判由男方、女方共同协助将案涉房屋产权登记变更至韩某名下，具有事实和法律依据，本院予以维持。

综上所述，男方、女方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。