夫妻婚内无书面约定的房产赠与问题：单独所有还是共同共有？-贵阳民事律师事务所

导读

1.房产赠与发生在婚姻关系存续期间，婚姻关系保障夫妻双方财产共有，婚姻关系存续期间取得的财产，除双方约定及法律规定外，应属于夫妻共同财产。

2.夫妻婚内取得除个人物品之外的财产，双方对权益归属没有书面约定的，通常是以“共有”为目的，有书面约定的，则通常是以 “分财产”为目的。

3.夫妻财产共有以及房产作为家庭居住生活使用的特点，一方将其房产登记于另一方名下，虽然没书面约定，但是可以合理地解读出其没有外化表现的意思表示，即“这是我们共同的房产”，而并不是“这房产以后就归你了，与我无关”，除非有证据证明一方将房屋产权完全赠与对方。

4.夫妻间的房产转移登记，因无买卖合同、书面赠与合同等文件，不动产登记部门在办理产权登记手续时，基于房屋产权登记管理要求，通常要求原产权人作出书面的承诺、保证、声明等，才会给予办理产权转移登记的手续。承诺、保证、声明等书面材料内容一般较为格式化，往往涉及“自愿放弃相应权利、法律后果自行承担”等类似于赠与合同内容的意思表示，该意思表示系向与受赠人无关的第三方作出，仅为办理产权转移登记需要，不能成为赠与合同的意思表示。

5.婚后一方将另一方登记为其个人房产的共有产权人，符合夫妻婚内无书面约定的房产赠与的真实意思表示，房产归双方共同共有。而一方将自己房产转移登记至对方名下，在无证据证明赠与人将全部房产权益赠与受赠人的情况下，应认定房产归双方共同共有。

案情分析

方某与吴某婚后因感情问题发生纠纷，为挽回婚姻，吴某将其婚前的A和B两套房产转移登记为方某单独所有，吴某在不动产登记部门的询问笔录中陈述放弃上述房产份额。后双方发生离婚诉讼，诉讼中关于A、B两套房产权益归属成为争议焦点，方某主张吴某已经将该房产赠与自己，应归其个人单独所有，吴某则辩称其在不动产登记部门的询问笔录内容系不动产登记部门提供的模板，并非其真实意思表示，主张认为该房产应属两人共同所有。

上述案例中关于A、B两套房产权益归属在实务中存在两种争议观点。一种观点认为，A、B房产系吴某婚前财产，婚后转移登记为方某单独所有，双方并未明确约定案涉两套房产归方某个人所有，依据法律规定，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所取得的财产系夫妻共同财产，故该两套房产属于方某、吴某夫妻共同财产。吴某在不动产登记部门的询问笔录中陈述放弃该两套房产份额，系为办理房屋产权过户而形成的对第三人的意思表示，并非夫妻财产约定协议。因此，A、B房产应作为夫妻共同财产予以分割。第二种观点认为，A、B房产系吴某婚前财产，婚后转移登记为方某单独所有，系吴某对方某的赠与，婚姻关系存续期间当事人将房产赠与另一方，并办理了产权转移登记，财产权利已经转移，不属于可以撤销的赠与情形。吴某书写的保证书、承诺书、询问笔录等均证实吴某自愿将其名下的房产归方某所有，且案涉两套房产所有权已变更至方某名下，足以证明该赠与系吴某的真实意思表示，该赠与并不侵害第三人的利益，亦不违反法律、行政法规的规定，合法有效。故A、B房产应归方某单独所有。

上述案例在司法实践中具有一定的典型性。因我国现阶段高房价给普通收入群体带来的经济压力，“名下有房”在某种意义上已成为一种安全感的象征。婚姻关系存续期间，双方因感情浓厚，作为爱情和安全感的一个标志，或者双方出现感情危机时，为挽救婚姻的一个妥协条件，夫妻一方将个人婚前房产产权转移登记至另一方名下，或者将另一方登记为共同产权人。夫妻间亲密和信赖的关系，自然多数情况下不愿意用“白纸黑字”来生分彼此，故除了转移登记的法律行为外，该房产赠与并无书面约定。若双方此后的婚姻生活顺风顺水则没有任何问题，一旦双方发生离婚纠纷需要分割财产，赠与房产的权益归属便会存在较大争议。如果撇开婚姻关系单从赠与来说，根据赠与的相关法律规定，既然房产已经登记至受赠人名下，房产权利已然发生转移，赠与行为便已完成，那么房产自然应归受赠人所有。然而，本案讨论的房产赠与(以下简称“该房产赠与”)发生的基础和目的为婚姻关系，两者密不可分，且仅有产权登记的公示形式，如果单纯从赠与的法律规定来进行认定，不考虑婚姻关系财产制度和当事人未落在纸面上的真实意思表示，那么处理后果无论是从法理角度，还是从情理角度来说，都有待考量。

首先，该房产赠与发生在婚姻关系存续期间，婚姻关系保障夫妻双方财产共有，婚姻关系存续期间取得的财产，除双方约定及法律规定外，应属于夫妻共同财产，这已经是被普通大众所接受的常识。基于此认识，夫妻婚内取得除个人物品之外的财产，双方对权益归属没有书面约定的，通常是以“共有”为目的，有书面约定的，则通常是以 “分财产”为目的。夫妻婚内无书面约定的房产赠与发生基础是双方已经缔结婚姻，两人基于感情和彼此信赖，通常不愿意用“一纸约定”使彼此感情产生嫌隙。但是没有落在纸面上的“意思表示”，并不代表双方关于房产赠与就完全等同于产权转移登记这一个外观表现行为。因为夫妻财产共有以及房产作为家庭居住生活使用的特点，一方将其房产登记于另一方名下，虽然没书面约定，但是可以合理地解读出其没有外化表现的意思表示，即“这是我们共同的房产”，而并不是“这房产以后就归你了，与我无关”，除非有证据证明一方将房屋产权完全赠与对方。且该赠与法律关系的标的物为房产，从使用价值来说，一般是供家庭共同居住使用，不属于个人物品范畴;从交换价值来说，当前房产价值明显超过普通收入群体的购买能力，通常会要举全家之力购买，可以算得上一个人的“全部身家”，显然不属于权利人愿意“不声不响、不言不语”放弃权利的赠与标的物范畴。

其次，婚姻关系存在一定的不稳定性，该房产赠与基础存在坍塌的可能。虽然从表象上来看，赠与是一方将财产无偿给予另一方，但实质上赠与的双方主体要么是具有近亲属关系，要么是具有其他的利益关系，而没有赠与合同的事实赠与行为通常发生在近亲属之间。近亲属可以分为两类，一类是有血缘关系的近亲属，如父母子女，兄弟姐妹，祖父母外祖父母，孙子女外孙子女;另一类就是有婚姻关系的夫妻。血缘关系自然形成恒久稳定，相互之间具有法律上抚养、赡养或扶养义务，赠与的基础永远不会消失。婚姻关系则是经法律认可的一种近亲属关系，仅具有相对的稳定性，存在解除的可能，解除后双方之间除了婚姻期间尚未处理完毕的财产和共同抚养的子女之外，相互之间不再负有人身扶养义务，从权利义务关系上来说是真正的“一拍两散”。婚姻关系解除后，双方从身份上再无任何关系，而曾经与身份关系密不可分的赠与便失去存在的基础，赠与人赠与房产所期待的与婚姻密不可分的情感回馈、经济利益不再有实现的可能。如果当事人明确表示房产完全赠与对方，那么其风险自担;如果当事人并未明确表示房产完全赠与对方，仅根据赠与行为的外在表现形式认定权益归属就会明显权益失衡。

最后，该房产赠与即使没有书面形式，也是赠与人与受赠人之间的合同关系，因合同的相对性，当事人关于合同权利义务的意思表示均需向合同的相对方作出，向非属于沟通中间人的第三方所作出的意思表示不能构成赠与的意思表示。房产作为不动产，产权转移以产权登记为公示要件，赠与行为也是在产权转移登记后完成。夫妻间的房产转移登记，因无买卖合同、书面赠与合同等文件，不动产登记部门在办理产权登记手续时，基于房屋产权登记管理要求，通常要求原产权人作出书面的承诺、保证、声明等，才会给予办理产权转移登记的手续。承诺、保证、声明等书面材料内容一般较为格式化，往往涉及“自愿放弃相应权利、法律后果自行承担”等类似于赠与合同内容的意思表示，该意思表示系向与受赠人无关的第三方作出，仅为办理产权转移登记需要，不能成为赠与合同的意思表示。

综上所述，笔者认为，法律应保护夫妻之间相互信赖的美好感情，而不应向着破坏信赖的方向发挥指引作用。夫妻婚内没有书面约定将房产转移登记至对方名下，是基于彼此信赖，对该行为导致的法律后果，审判实务应作出能够符合双方真实意思表示且平衡双方权益的处理，也能顺应公众对法律公平的期待。婚后一方将另一方登记为其个人房产的共有产权人，符合夫妻婚内无书面约定的房产赠与的真实意思表示，房产归双方共同共有。而一方将自己房产转移登记至对方名下，在无证据证明赠与人将全部房产权益赠与受赠人的情况下，应认定房产归双方共同共有。回到本文案例，笔者倾向于第一种观点，吴某为挽回婚姻，将两套房产转移登记至方某名下，并未明确向方某表示两套房产归属方某个人所有，其真实意思表示应是该两套房产为两人共同共有。虽然吴某向房产登记部门出具了放弃权利的书面声明，但该声明向第三方出具，系基于办理产权转移登记手续的需要，而并不是吴某和方某之间的房产权益归属约定，不能认定为吴某向方某作出的赠与意思表示。