卖家因疫情延迟发货能否免责？租房者可主张减免租金吗？上海高院明确-贵阳资深律师

卖家受疫情防控影响迟延发货，是否可以适用不可抗力作为免责事由？租房者可以主张减免疫情期间的房屋租金吗？今天上午，上海市高级人民法院对外发布关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答，针对社会关心的热点法律问题一一予以回应，明确法律适用。

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上海高院明确，人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，要统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持信守合同，促进发展；共担风险，利益平衡；依法调整，公平公正；注重协调，妥善化解等四个裁判原则。

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卖家延迟发货是否免责？

区分具体情况！  

受疫情或者疫情防控措施影响导致买卖合同履行迟延，如出卖人迟延发货等，是否可以适用不可抗力作为免责事由？

对此，上海高院回答，疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。

对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

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租房者可以主张减免租金吗？

因防控措施导致无法使用房屋的，支持！

疫情期间，居住房屋的承租人能不能主张减免疫情期间的房屋租金？

上海高院在问答中表示，此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。

因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

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经营困难的商户可以主张减免租金吗？

承租国有房屋的，按政策支持减免

因疫情防控措施影响，不少商户都关闭店铺。那么，商业用房承租人可以主张减免租金吗？

对此，上海高院在问答中明确，承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

那么，疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？

上海高院表示，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

此外，记者注意到，上海高院还就疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力；当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同；建设工程因疫情或者疫情防控措施影响而停工的，是否可以适用不可抗力作为免责事由；疫情期间以明显高于市场价格进行交易，如何认定合同效力等等社会关心的热点问题一一回应，并明确法律适用。

据悉，为更好地应对解决本轮疫情防控和经济社会发展的新情况新问题，不断满足人民群众的司法需求，上海市高级人民法院修订完成了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》，此前已就涉疫情刑事案件法律适用等热点问题发布问答，此次发布的是系列问答之三。