商品房备案登记是双方的名，房子就是共有吗？-贵阳民事律师事务所

争议焦点

康某提供商品房备案查询显示姓名为王某2、康某，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力。康某也无证据证明案涉房屋购房款是其支付。故即使购房合同上显示有王某2、康某的姓名，法院也不能直接认定案涉房屋系王某2、康某所有。

如果康某认为案涉房屋交易有违《经济适用住房管理办法》的规定，其可以向相关行政部门反映处理。

诉讼请求

康某向一审法院提出诉讼请求：

1.要求崔某排除妨碍，腾出案涉房屋；

2.要求崔某赔偿占有房屋一半的损失6000元。     

一审查明   案涉房产系证人王某1 2013年3月15日以案外人王某2（王某1的儿子）名义申请购买并交付首付，剩余分期全部房款均由王某1支付，直至2016年6月17日全部支付完毕，目前该房屋没有办理房产证。

王某2与康某原系夫妻关系，康某称其与王某2于2014年10月14日登记结婚，于2020年3月30日协议登记离婚。婚姻登记处存档的康某与王某2离婚协议显示：双方婚姻关系存续期间，各自存款归各自所有，各自债务由各自负担。双方无共同债权、债务纠纷，若因一方对外借款导致另一方承担责任，可向对方全额追偿。其余共同财产，由双方共同协商解决。

2021年7月27日，经康某查询，安阳市区商品房备案查询单显示，案涉房产合同备案号：ＹＳ00171573；姓名：王某2、康某；取得方式：商品房预售合同；状态：备案。

2020年5月14日，崔某通过琚家屋与案外人王某1签订房屋买卖合同，约定由王某1将案涉房屋出售给崔某，房屋成交价格为27.5万元，该合同由王某1代王某2签字。后崔某将26.8万元房款支付给王某1，并约定代办理房产证后支付剩余7000元房款。该房屋系经济适用房，目前由崔某实际居住。

一审判决

一审法院认为：物权保护是指通过法律规定的方法和程序，保障所有人在法律许可的范围内，对其所有的财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。但行使物权保护，前提是该物权已确认是权利人所有。

本案中，康某并未提供足够的证据证实案涉房产系其所有，其提供的安阳市区商品房备案查询虽显示姓名为王某2、康某，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力，且康某一审当庭亦认可案涉房屋系婚前申请开始购买，且由证人王某1全部出资购买，其与案外人王某2离婚时对夫妻共同财产并未进行分割。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，综合以上情况，一审法院认为康某不能证明案涉房产属于其所有，故康某要求崔某腾出房屋、赔偿损失的诉讼请求，不应予以支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回康某的诉讼请求。

上诉意见

  康某上诉事实与理由：

一、法院认为康某证据不足,康某认为证据非常充分。购房合同就是赠予夫妻双方的证据。《物权法》规定:物权以登记为准,一旦登记就发生效力。婚前,由准公婆许诺为我们出资购置经济适用房一套故,所以没有索要彩礼,婚后由夫妻双方亲自前往分批办理的缴款手续,婚后也就是2016年房子竣工康某前夫父亲索要夫妻身份证办理了购房合同兑现承诺赠予夫妻双方房产（就是因为许诺赠予夫妻双方所以该案中证人王某1亲自为我们办理购房合同并在人王某1本人认可才签于双方名下而不是单方名下）。法院没有对初始购房合同这项证据进行核对。

二、离婚协议显示:“双方婚姻关系存续期间,各自存款归各自所有,各自债务由各自负担。双方无共同债权,债务纠纷,若因一方对外借款导致另一方承担责任,可向对方全额追偿。其余共同财产,由双方共同协商解决。”该条协议是夫妻双方认可拟订的,康某前夫就是认可房子是父母许诺赠予我们的,属于我们共有财产才会在离婚协议中体现为其余共有财产由双方共同协商解决。

三、在一审中,我提交的录音证据也充分证明被告崔先生夫妻回忆当时买房过程与证人中介经理何某陈述一样。都表明与证人王某1确认过“儿子和儿媳二人都同意出卖房产只是儿子儿媳在外地打工回不来”此证言也充分表明证人王某1对夫妻双方共有的认可及赠予房屋属实。

四、《经济适用住房管理办法》第一章总则第二条“本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”和第三条“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本办法。”这两条规定明确指出经济适用住房是保障性质的政策性住房而不是利用国家房产帮扶给的优惠政策谋取其中利益。

五、《经济适用住房管理办法》第五章住房管理中第二十四条指出“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制”和第三十条明确指出“....购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”该涉案房是否申请退出机制？殷都区法院办案草率没有进行核实。如果没有申请退出机制那么该涉案经济适用房仍然不能随意买卖。其次,崔某私下签署买卖协议房产仍然没有过户,那么从法律上来说,仍然属于康某和王某2所有。崔某的买卖合同属于无效合同。

六、根据《婚姻法》、《城市房地产管理法》等有关法律的规定:夫妻一方处分夫妻共有房产的,应当共同处分或征得另一方同意。该涉案房在出售时没有任何形式的告知康某,而中介在未有夫妻双方共有权人签字的情况下,中介公司应该遵守法律法规核实双方夫妻当事人缺一方都应拒绝办证人王某1不是该涉案房屋的房屋所有权人更无权出售该涉案房。

七、从康某提交的录音证据和崔某提交的买卖合同中可以明确房子是2020年3月30日离婚后的次月也就是2020年4月初就着急买卖出售,康某认为该涉案房中崔某申请的证人王某1涉嫌帮助隐藏、转移、变卖、夫妻共同财产行为。

八、康某自先天性心脏病女儿出生后就独自带养孩子,由于生的是带先心疾病的女娃男方及男方家人不曾给过任何帮助后因康某前夫出轨、赌博、嫖宿导致离异。离异后,因去男方家取孩子用品被该涉案中被告的证人王某1拿刀威胁生命不让取走孩子物品（当时康某报警,警方有记录）,离异后该涉案中被告请的证人王某1也让其妻子带过话给康某父亲威胁。目前康某居无定所只能带着孩子寄居在康某妈妈家或康某奶奶家。恳求中级人民法院公正公平的判决。

崔某辩称：

一、一审法院认定事实正确，康某称一审法院认定事实有误，没有任何依据。康某称崔某现居住的位于安阳市殷都区户其有一半的所有权属于无中生有，崔某于2020年5月22日通过合法的中介机构购买了一套房屋，经中介公司何某经理及王某2、康某的委托人王某1，共同签订了一份购房合同，崔某全款购买，全部手续均合法办理。

二、一审法院认定事实正确，证据确实充分，康某称一审法院没有对证据进行核对与事实不符。本案的所有证据均在一审法院判决中得到了确认，一审法院法官对所有证据均一一进行核实，在证据充分的情况下依法作出了判决，并无对事实认定错误。至于康某在上诉状中所称与证人及其前夫的离婚协议、财产分配以及康某与本案证人的家庭纠纷与本案无关，故康某的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。     

二审判决

二审期间，被上诉人崔某申请证人王某1出庭称，案涉房子是其出钱购买的，房子原本想写的是其儿子王某2的名字，但当时办理购房合同时康某与王某2一起去办理的，是康某蒙蔽其儿子王某2，写上了康某的名字。上诉人康某质证称，证人王某1陈述不属实，原始的购房合同在证人王某1手中，其见过购房合同，案涉房屋是婚前许诺，婚后赠与的。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，根据法律规定，康某要求崔某对案涉房屋排除妨碍等应提供证据证明其是案涉房屋的所有权人。康某一审中提供的安阳市商品房备案查询显示姓名为王某2、康某，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力。康某也无证据证明案涉房屋购房款是其支付。

关于康某上诉称购房合同就是赠与夫妻双方的证据的理由，对此，本院认为，赠与应有赠与合同就赠与事项进行明确约定。退一步讲，即使案涉房屋属于赠与，但是法律也规定赠与人在特定情况下可以不再履行赠与义务或撤销赠与，故即使购房合同上显示有王某2、康某的姓名，法院也不能直接认定案涉房屋系证人王某1赠与王某2、康某。如果康某认为案涉房屋交易有违《经济适用住房管理办法》的规定，其可以向相关行政部门反映处理。康某的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人康某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案号： (2022)豫05民终556号