丈夫背着自己悄悄把房子卖了，妻子还能要回来么？-贵阳知名律师

晓*和丈夫近几年感情不太好几乎处于分居状态最后终于走到离婚这一步分割财产的时候才发现丈夫把婚后的房子给卖了当时房子只登记在丈夫一人名下晓*十分生气想要回这套房子那么晓*的想法能不能实现呢？

民法典婚姻家庭编司法解释（一）第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已经办理不动产登记，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。所以，晓*能否要回这套房屋，要看购房人是否满足这三个条件：1.善意购买；2.支付合理对价；3.已经办理过户登记。如果购房人同时满足上述三个条件，晓*就很难要回这套房子了。下面我们来逐一分析这三个条件在实务中是如何认定的。

1.如何认定第三人是否为善意

我们来看一下实务中裁判机构对善意的认定。

在（2018）苏0707民初4036号案中，法院认为:

被告唐某将涉案房产转卖给被告郁某，因当时被告唐某以个人名义与案外人李某签订房屋买卖协议书，且在向被告郁某转让该房屋时并未向被告郁某说明该房屋是其与原告王某婚姻存续期间购买，被告郁某通过中介机构购买该房屋时对涉案房屋属被告唐某与原告王某共同所有并不知情，购买房屋属于善意行为。

在（2018）苏1324民初3835号案中，法院认为:

原告王某1向被告王某2购买涉案房屋，虽双方系姐妹关系，但王某2、袁某均居住在南京，且涉案房屋买卖合同中仅有被告王某2个人名字，故原告王某1所抗辩其在购买涉案房屋时不知被告王某2、第三人袁某处于离婚诉讼阶段，符合常理，且本案第三人袁松未提供证据证明原告王某1、被告王某2存在恶意串通损害其利益的证据，故王某2主张买卖合同无效，本院不予支持。

在（2016）粤19民终7217号案中，法院认为:

滕某在签订案涉房屋买卖合同前，已知道刘某为已婚，则应意识到案涉房屋虽然登记在刘某一人名下，亦可能为夫妻共同财产，应当对案涉房屋的权属情况和所有产权人对案涉房屋买卖合同的意见尽到谨慎审查的义务。

刘某与汪某均表示，签订案涉房屋买卖合同期间两人夫妻关系正常，每天都回家，汪某与其母亲感情可以，且滕某到刘某家中看房时，汪某的母亲在场。按照一般生活常理推断，不排除汪某对刘某要出售房屋的意图有知情的可能。

但出售房屋涉及到出售对象、房屋价格、房款支付、交房日期、违约责任等诸多细节的约定，即使汪某对刘某要出售案涉房屋的意图知晓，其是否同意包括具体交易细节的案涉房屋买卖合同的签订，根据上述法条的规定，应当以汪某的书面确认为准。

滕某没有与汪某直接沟通其关于出售案涉房屋的意见，也没有获得汪某的书面同意，滕某称汪某对案涉房屋买卖合同知情并同意，但对此并无举证证明，包括刘某向滕某转让案涉房屋前已经取得汪某授权或者事后得到其追认，应承担举证不能的后果。

在（2018）闽01民终2181号案中，法院认为:

郑某1是郑某2亲姑姑，按其所述应是往来密切的姑侄关系，对郑某2的家庭情况应当知晓。卓某与郑某2于2016年8月31日发生强行关店的激烈矛盾，郑某1在一审庭审中确认8月31日当日通过郑某2母亲电话告知知晓当天矛盾。而讼争房屋买卖合同的签订时间为2016年9月9日，距离发生激烈矛盾仅几天。

另，根据一审法院调查的福瑞社区处对卓某和郑某2家庭矛盾调解的情况，卓某和郑某2于2016年9月9日即合同签订当天对讼争房屋是否出售尚存在分歧。因此，郑某1主张卓某对出售讼争房屋的情况事先知晓且同意的抗辩理由明显不符合常理，本院不予采信。

分析：前两则案例，第一个案例，在购房人不知情（不知为夫妻共同财产）的情况下，法院不认为其存在重大过失，第二个案例，购房人虽然知情，但是法院认为其没有审查义务。后面两个案例，法院认为购房人应尽到审查义务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

根据该条的规定，买方在不知道卖方无权出售房屋，且无重大过失的情况下，才能被认定为善意取得。言外之意，如果知道房屋是夫妻共同财产，那么理应取得共有人的同意。

所以，后两个案例的认定更为符合本条的旨意。

2.支付合理对价这个相对容易理解。民法典物权编司法解释（一）第十八条规定，合理的价格应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。原合同法司法解释（二）第十九条曾规定，如果债务人以明显不合理低价转让财产逃避债务，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。该解释仍有一定指导意义。

3.已经办理过户登记实务中，并未严格按照过户登记来作为善意取得的条件。如，在（2018）苏0707民初4036号案中，买方已支付全部价款，卖方已交付房屋，原告主张合同无效被法院驳回。又如，在（2018）冀06民终4991号案中，房屋总价26万元，买方已支付首付13万元，卖方已交付房屋，原告主张继续履行合同得到法院支持。

所以，回到晓*能否要回房屋的问题上来，需要结合善意取得的三个条件来逐一分析。

最后，也提示一下各位购房人，在购买二手房时，一定要留意一下卖方是否已婚，是否是婚后取得房产，尽量获取登记方配偶同意出售房屋的证明。

不然，买卖进行到一半，却面临房屋被要回去的风险，那到时候损失的不只是房子，在出售方资金能力不足的情况下，已支付的房款恐怕也不好要回了。