名为房屋买卖实为无偿借用，为了孩子上学也够拼的……-贵阳民事律师事务所

倪某向一审法院起诉请求：

一、请求法院判令确认位于皇姑区房屋所有权归原告所有；

二、请求法院判令被告配合原告将位于皇姑区的房屋权属办理至原告名下；

三、请求判令被告承担诉讼费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用和公告费、房屋过户税费等其他费用。     

一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋过户协议》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。

原、被告签订的《房地产买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，双方间并不存在真实的买卖房屋的合意，故双方间签订《房地产买卖合同》的民事法律行为无效，该合同亦无效。

关于原告主张的涉案房屋归其所有及被告协助办理更名过户的问题。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。《房地产买卖合同》无效，被告不能依据该合同取得的案涉房屋所有权，该房屋原登记在原告个人名下，原告妻子李某某亦认可该房屋归原告所有，故一审法院确认该房屋归原告所有，被告应协助原告办理相关更名过户手续。

关于办理涉案房屋相关更名过户手续的费用、本案诉讼费、保全费的承担问题。原告诉讼请求的实质系解除《房地产买卖合同》，被告答辩意见实质亦同意解除该合同，故对该合同一审法院准予解除。原告主张被告未按合同约定将其一处房屋抵押给原告存在违约行为；被告主张原告未在2021年9月1日前将户口迁出导致其无法落户上学存在违约行为。按照《房屋过户协议》的约定，在涉案房屋过户至被告名下后，被告应将其一处房屋抵押给原告，但被告至今未能办理抵押手续。虽被告主张其曾要求将一处房屋抵押给原告，但遭到原告的拒绝，对此被告未能提供证据予以证明，故一审法院对该抗辩主张不予支持。

在2021年8月19日原告妻子李某某与被告微信沟通过程中，被告曾表示涉案房屋可随时过户给原告方，费用由其承担。被告自述其孩子出生于2013年1月，现在就读于小学三年级。依据皇姑区现行入学政策，被告方户口在2021年9月1日之前未能落户于涉案房屋并不影响孩子就读初中学校，且《房屋过户协议》中并未约定原告方户口应于2021年9月1日前迁出。因此，依据现有证据，在《房屋过户协议》履行过程中原告不存在违约行为，被告存在违约行为。

另，原告将涉案房屋借予被告用于孩子上学使用，系属无偿借用。故办理涉案房屋相关更名过户手续的费用、本案诉讼费、保全费均应由被告承担。

关于原告主张的保全保险费的问题。庭审时，原告未能提供支付保险费的证据，且双方对于保险费的承担问题未在合同中予以约定，故一审法院不予支持。

关于被告主张的原告方借房目的不纯，因未达到目的而将房屋要回的问题。被告提供的证据不足以证明其该项抗辩主张，故对该主张一审法院不予采信。

一审法院根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认位于沈阳市皇姑区房屋为原告倪某所有；二、被告孟某于本判决生效后十日内协助原告倪某将位于沈阳市皇姑区房屋更名过户至原告倪某名下，由此而发生的相关费用由被告孟某承担；三、驳回原告其他诉讼请求。

孟某上诉事实与理由：

一、一审法院事实认定错误，被上诉人起诉上诉人的真实目的是通过司法程序达到要回房屋的目的，并不是因上诉人不办理抵押的行为，双方在合同履行过程中并未约定抵押办理的时间，被上诉人始终未向上诉人要求过为其办理抵押，本案与是否抵押无关，上诉人不存在违约行为。上诉人在一审提交的证据2021年8月15日微信聊天记录，充分证明了合同解除的主要原因在于被上诉人的违约行为，因被上诉人违约行为产生的房屋过户费用、诉讼费、保全费均为违约行为造成的损失，该损失应由被上诉人违约方承担。

一审法院依据被上诉人一审提交的2021年8月19日聊天记录认定上诉人曾表示涉案房屋过户费用由其承担，但该份聊天记录并不是双方最终的意思表示。2021年8月24日，双方在最后一次沟通解决房屋过户问题时，被上诉人主动提出房屋过户费用由其承担，只要求上诉人配合房屋过户，上诉人也同意配合。根据《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》文件的规定，二手房过户后二年内不允许再交易。在被上诉人违约向上诉人要回房屋的情况下，涉案房屋仅过户一个月，被上诉人为达到将房屋过户回去的目的，只能通过诉讼程序的方式解决。通过诉讼方式解决过户问题就会产生高昂的房屋过户费用、诉讼费、保全费。上述费用的产生均是被上诉人为达到其房屋过户目的所造成的，如被上诉人正常履行《房屋过户协议》将不会产诉讼费、保全费，五年后房屋过户也不会缴纳高昂的契税，因此上述费用不应由上诉人承担。

二、一审法院适用法律错误，一审法院认定双方解除《房屋过户协议》系协商解除。事实上《房屋过户协议》解除的原因系被上诉人妻子李某在没有达到不正当目的的前提下，主动向上诉人要回房屋，且不将户口迁出涉案房屋，导致上诉人子女户口无法迁入合同根本目的无法实现，上诉人具有法定解除权，上诉人没有违约行为。综上，上诉人认为一审法院事实认定错误、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，维护上诉人的合法权益。

被上诉人倪某答辩：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：2021年8月19日微信语音聊天记录，证明1.在房屋过户后，上诉人面对被上诉人妻子骚扰和纠缠下，选择将其微信拉黑，被上诉人妻子发现其借房屋目的无法实现，准备将房屋要回；2.涉案房屋在当时情况下两年内无法办理过户；被上诉人只能通过起诉的方式将房屋所有权取回，被上诉人对通过诉讼程序取回房屋所有权所发生的一切费用心知肚明；3.上诉人主动将房屋要回，合同无法履行上诉人没有过错，不存在违约行为，相应的房屋过户费用、诉讼费用、保全费损失均是由被上诉人造成的不应由上诉人承担。被上诉人质证：对上诉人提供的证据真实性有异议，来源不清，且聊天记录是语言单方记载，没有双方互动聊天，双方在什么情景下产生的该聊天内容不清楚。此聊天记录并非李某对上诉人做出的意思表示，对被上诉人没有约束力。关于上诉人主张的骚扰问题与本案无关。

本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，关于房屋抵押问题。上诉人作为无偿借用房屋的一方，本着诚实信用的原则，应在被上诉人将案涉房屋更名过户至上诉人名下后立即办理房屋抵押手续以显示其诚意，但上诉人以“没有约定明确时间”为由没有及时办理房屋抵押手续，上诉人的上述行为足以让被上诉人产生上诉人“不诚信”的疑虑，则上诉人没有及时办理房屋抵押手续属于上诉人没有全面履行《房屋过户协议》，在此不能认定上诉人不存在一定的过错。

关于被上诉人的户口迁出问题。上诉人作为无偿借用案涉房屋的一方，其为子女上学考虑更应主动了解案涉房屋的当地教育政策，上诉人在此负有的注意义务应重于被上诉人一方。案涉《房屋过户协议》没有约定户口迁出事宜应属于上诉人没有及时了解案涉教育政策所导致。上诉人主张“被上诉人的户口没有迁出”影响其使用案涉房屋系被上诉人违约的观点，其没有考虑到被上诉人系无偿出借案涉房屋的一方以及上诉人系借用案涉房屋为解决其子女上学所用的实际情况，故上诉人在此亦存在一定的疏忽行为。

关于案涉房屋的过户费承担问题。本案是被上诉人无偿向上诉人出借案涉房屋，其并未因此获利；上诉人作为借用案涉房屋的一方，其行为存在一定的过错。故综合以上原因，案涉房屋的过户费用由上诉人承担并无不当。

综上所述，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案号： (2022)辽01民终4064号