一房两抵，协议在后的却办理了更名手续，房子该给谁？-贵阳知名律师

自2018年3月28日至2019年11月4日期间，被告赵某分数次向原告车某借款，截止2020年1月5日，原告车某与被告赵某对账确认上述借款总额为2100000元，被告赵某为原告出具一份借条写明“今借车某人民币贰佰壹拾万元（￥2100000.00）身份证：×借款人：赵某2020年1月5日”。

同时，被告赵某还为原告出具一份收到条写明“今收到车某人民币贰佰壹拾万元（￥2100000.00）收到人：赵某2020年1月5日”。

此后，被告赵某于2020年1月11日归还原告车某200000元。

2020年1月20日，被告赵某（甲方）与原告车某（乙方）签订一份《以房抵债协议书》，具体内容为“因甲方向乙方借款190万元整。至今未偿还，为解决甲、乙双方的债务债权问题，现甲、乙双方就有关还款事宜达成如下协议：第一条现鉴于甲方无法偿还上述债务，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方的上述全部债务，抵债房产信息如下：1.房屋坐落：淄博富力万达X号，面积183.16平方米，以淄博富力万达广场置业有限公司合同为准。第二条甲方应积极配合乙方，将上述房产的所有人变更为乙方，所有人变更完毕，乙方取得该房产的买受人资格后，双方债权债务归于消灭。第三条无论何时甲方有义务无条件协助乙方取得抵债房产所有权证书或按照乙方要求办理过户登记，以及任何所有人变更等相关手续。第四条抵债金额：上述抵债房产（含预期升值及动迁补偿款收益）协商作价为190万，大写金额为壹佰玖拾万元整。第五条甲方必须保证该抵债房产来源合法。如因甲方隐瞒该抵债房产情况，致使乙方无法正常行使权利或使乙方合法权益受损的，甲方应承担相应责任，双倍赔偿乙方因此所受的损失。第六条违约责任1.若甲方反悔或违反本协议第二条、第三条项下合同义务，甲方需清偿190万元欠款，每日支付相当于抵债金额的百分之一的违约金。2.若该抵债房产因甲方自身原因被有关部门查封、拍卖或甲方擅自转让或抵押给第三人的，支付乙方在取得抵债房产过程中产生的所有相关费用，并应立即返还所欠乙方债务。第七条若本协议在履行过程中出现纠纷，双方应先协商解决，如协商不成，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼解决。第八条本协议书经甲、乙双方签字后即生效。”

上述以房抵债协议书签订后，原告车某与被告赵某并未到房产开发商淄博万达广场置业有限公司办理合同更名手续，原告车某仍持有被告赵某出具的借条和收到条原件。

2020年4月24日，被告赵某与被告杜某假冒夫妻名义到房产开发商处就淄博万达广场置业有限公司（出卖人）与被告赵某（买受人）签订的《商品房买卖合同（预售）》办理了更名手续，由淄博万达广场置业有限公司（出卖人）与被告杜某（买受人）重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，并进行了网签备案。

此后，原告车某从被告赵某处得知案涉房屋已网签备案在被告杜某名下，原告遂于2020年10月16日向一审法院提起诉讼，请求撤销两被告之间的房屋转让行为，判令被告赵某履行以房抵债协议，将淄博富力万达房屋过户给原告。

诉讼过程中，原告申请将第一项诉讼请求变更为：确认两被告之间的房屋转让行为无效。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

赵某提交证据一，其与白某及杜某的银行流水一宗，证明赵某与杜某、白某的银行流水足以证实赵某和杜某存在借贷关系。白某转入第三方支付系统的数额系系统自动推送账号，赵某认可收到该款项，杜某与车某转入支付第三方支付系统的款项系同一情况，因房产杜某办理了网签登记，赵某将其借条全部收回，为其出具了资金往来说明书。另，赵某当时买房子没有办理网签备案，且是全款购买的。提交证据二，客户明细表一份，证明车某和白某都是我公司客户，不存在车某的借款行为。在2019年年底公司给所有客户亏钱，所有的客户都以借款的形式为其打的借条。

车某质证称，对证据一的真实性有异议，上述证据不清晰，无法判断其内容，对上述证据与案件的关联性有异议，白某转入第三方支付系统的资金不能证明其与本案有关联性，我方认可一审判决确认的杜某提供的证据，证明赵某向白某借款数额为189998元。对证据二的真实性有异议，该证据无我方当事人签字，与我方当事人无关。

杜某质证称，对证据一的真实性和证明内容均无异议。本案白某和赵某之间的转款大部分是通过三方形成，所谓的三方实际就是外汇入金，而车某与赵某的转款也是按此种方式进行，三者之间均不是普通的民间借贷形式。对证据二的真实性和证明内容均无异议。

杜某提交证据一，车某银行流水一份、借条一份。证明车某向赵某的转款方式同为转给赵某本人账户以及多处向赵某指定收款人转款（其中包括转给王某6笔，共217226.4元，于某共两笔共63620元，杨某一笔共44122元，黄某两笔共1790000元，以上共计2114968.4元），转款发生时间与白某给赵某转款时间基本一致，且车某在向赵某转款时附言“买外汇”，因此，足以证明车某给赵某的转款和白某的性质一样。提交证据二，淄博市公共维修基金缴存凭证一份、客户交款通知单一份、富力物业服务处收款单一份。证明案涉房屋已实际交付白某、杜某，且白某根据“富力万达物业”的要求缴纳了公共维修基金、物业费以及补齐面积差等，该案涉房屋现在已实际由白某、杜某占有，并已经居住和使用。

赵某质证称，对证据一的真实性和证明内容均无异议。打的借条210万元是在车某家中，未经对账打的借条和收到条。对证据二的真实性我方不清楚，但是房屋我方已经交付白某和杜某了。

车某质证称，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，证明目的不对，赵某向车某出具了借条，借条的金额与证据一中车某向赵某转款金额基本一致，由此可见，该笔转款的性质是借款，在车某向赵某及其指定收款人十余笔转款中仅有2019年3月11日备注“买外汇”三字，当时是赵某向车某借钱买外汇。由此可见，车某向赵某借款的性质与两位上诉人之间投资炒外汇的性质完全不同，根据《中华人民共和国外汇管理条例》第45条规定，两上诉人之间的炒外汇行为是违反行政法规强制性规定的，也就是说上诉人自认的炒外汇形成的债务系非法债务。对证据二的真实性无法判断，但涉案房屋于2020年4月被张店区人民法院查封，上诉人杜某于2021年5月入住该房屋，其目的是在本案诉讼期间造成已入住的既成事实，以干扰本次审理，其入住行为与本案争议的两上诉人之间的房屋转让行为一样属于无效。

另，赵某申请证人伊某出庭作证，证明赵某与车某签订《以房抵债协议书》是被逼迫的。本院依法通知证人伊某出庭作证。经质证，赵某对证人证言真实性和证明内容均无异议，可以看出当时签订《以房抵债协议书》时，上诉人赵某并非出于自己的真实意思表示，而是出于无奈，被逼迫签订。

杜某对证人证言无异议。

车某对证人证言有异议，当时的情况是在代理人的办公室签订的《以房抵债协议书》，协议条款是赵某和车某协商一致后，来代理人办公室打印出文本，然后双方签字，期间并没有任何的威胁逼迫行为，根据伊某当庭的证言，在签署《以房抵债协议书》时，伊某作为赵某的朋友是在场的，当时车某作为一名68岁的老年妇女，不可能对年轻力壮的赵某和伊某造成逼迫。代理人本人并没有逼迫赵某不让其离开，并保留对有关人员不如实陈述、侵犯律师名誉权追究责任的权利。

本院经审查认为，赵某提交的证据一与其一审时出具的《白某与赵某借款往来情况说明》相互印证，可以证明其与杜某之夫白某之间存在1898641.13元借款关系，因其无力偿还借款，将案涉房屋过户至杜某名下以清偿上述借款的事实。赵某提交的证据二无当事人签字，车某亦不认可，且与本案不具关联性，故对该证据依法不予采信。证人伊某的证言不能证明赵某与车某签订《以房抵债协议书》是在被逼迫的情况下签订，故对该证人证言依法不予采信。杜某提交的证据一在一审时已提交并经当事人质证，不属于二审新证据，故对该证据在二审中的证明效力，依法不予采信。杜某提交的证据二加盖有相关收款单位印章，该证据可以证明案涉房屋已实际交付白某、杜某占有的事实。

本院二审查明其他事实与一审判决认定一致，予以确认。

本院认为，一审判决确认两上诉人之间的房屋转让行为无效的主要理由是两上诉人假冒夫妻名义办理了案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》的更名手续，明显属于恶意串通，损害了车某的合法权益。

对此本院认为，首先，对于两上诉人在办理《商品房买卖合同（预售）》的更名手续过程中是否假冒夫妻名义的问题，仅有车某的陈述，并无相关证据佐证，两上诉人亦均不认可，故一审法院的该项认定，证据不足。

其次，即使两上诉人在办理《商品房买卖合同（预售）》的更名手续过程中向出卖人淄博万达广场置业有限公司出具了证明双方存在婚姻关系的相关材料，亦是两上诉人为办理合同更名手续应房屋出卖人淄博万达广场置业有限公司的要求所提供，而我国现行法律、行政法规对于办理合同更名手续是否必须提供证明双方存在婚姻关系的相关材料并无强制性规定，故不宜认定双方向房屋出卖人提供虚假材料系恶意串通，损害他人的合法权益的行为。

再次，根据本院查明事实，赵某对于与杜某之夫白某之间存在1898641.13元借款关系的事实并无异议，其将案涉房屋转移至杜某名下亦是为了清偿上述借款，从而消灭双方之间的债权债务关系，该行为与赵某和车某签订的《以房抵债协议书》性质是相同的，且车某亦未提供证据证明其对于赵某所享有的债权具有优先性。另外，现未有证据证明杜某是在明知赵某就案涉房屋已与车某签订《以房抵债协议书》的情况下，与赵某恶意串通办理案涉房屋的合同更名手续，导致车某与赵某签订的《以房抵债协议书》不能履行，从而损害车某的合法权益。且两上诉人就案涉房屋办理更名手续，亦仅仅使车某不能再以案涉房屋抵偿其对赵某所享有的债权，并未导致其对赵某所享有的债权受到损害或丧失。综上，一审法院以两上诉人恶意串通，损害了车某的合法权益为由，判决确认两上诉人之间的房屋转让行为无效，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。

虽然赵某就案涉房屋与车某签订《以房抵债协议书》在前，与杜某办理合同更名手续在后，但房屋出卖人淄博万达广场置业有限公司已按合同约定将案涉房屋交付杜某，赵某与车某之间以房抵债的目的已不能实现，故对车某诉求赵某将案涉房屋过户到其名下的主张，本院不予支持。但车某仍可依据该《以房抵债协议书》另行要求赵某承担偿还借款和违约责任。

本案争议主要由于赵某“一房二抵”所造成，故本院决定由赵某负担本案的诉讼费用。

综上所述，上诉人赵某、杜某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2021）鲁0303民初6146号民事判决；

二、驳回被上诉人车某的诉讼请求。

案号： (2022)鲁03民终442号