110平方米的房子“到手”仅61平方米！“公摊面积”再引热议，这合理吗？法律怎么说？-贵阳专业律师事务所

山东青岛的市民李*（化名）

始终想不通：

“怎么一公摊

把一半的房子都摊出去了呢？”

110平方米的房子

到手却发现套内面积

只有60多平方米

购房时销售人员

口头承诺的31%公摊面积

收房时却变成了46%

……

外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

2018年4月，李*全款购入了青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。当时销售人员告诉她，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。
然而，2021年9月，准备收房的李*傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，主卧甚至无法放下双人床。
李*后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”
直到依法维权时，李*才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。”

此事一出

立即引发网友热议

还冲上了微博热搜榜

有不少网友称：

“花大价钱买了公摊面积”

“支持取消（公摊面积）”

什么是公摊面积？

“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康*律师事务所高级合伙人孟*娜说。

购房时如何识别公摊？

北京金诉律师事务所主任王*臣表示，购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人是很难分辨真假的。

王*臣指出，对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实下。开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

消费者能靠自己

算清公摊面积吗？

有专业人士表示：“由门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些其他的消防设施，都算在本栋楼的公摊面积内。这是本栋楼的，实际上由消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者自己测算公摊面积，基本上是不太可能的。”

专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。

遇到因公摊引起的维权案件

应如何处理？

王*臣表示，因公摊引发的案子不多也不少，其实客观来讲，很多人不懂，所以很多人其实不知道自己的权益受损。

王*臣指出，公摊说起来很简单，但是在现实生活中公摊部分、公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。

不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。而且，这种现象在很多的小区都是司空见惯的。

那么，到底公摊面积如何计算，超过多少算违法？如何解决房屋公摊面积纠纷？一起来听听律师怎么说？

取消公摊面积制度

当下具备可行性吗？

在孟*娜律师看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李*嘉认为，由于公摊面积的计算、范围、规划设计等过于专业，需要管理部门作出引导，这样有利于规范开发商的经营行为，需要警惕开发商有意做大公摊面积，降低开发成本的行为。

“公摊面积的标准和明细不仅要‘晒在太阳下’，监管也要跟上。比如，可制定不同类型社区的公摊面积指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要明确将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；可探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。”李*嘉建议。