《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”法院认为，刘某1系房屋登记权利人，其依据无权请求权提起诉讼，孙某抗辩称其依据与刘某1之间的房屋买卖合同关系占有案涉房屋并提交了微信聊天记录、转款记录等证据，能认定刘某1与孙某之间达成了房屋买卖的合意，形成了事实上的房屋买卖合同关系。刘某1仅以其为案涉房屋登记的所有权人为由，基于物权请求权要求孙某返还房屋，于法无据。刘某1与孙某之间有关案涉房屋的使用等问题，应当按照合同约定或相关法律规定解决。2．判令孙某向按照3200元／月的标准支付房屋占有使用费16000元至实际返还房屋之日止（计算公式：3200元／月×5个月=16000元，暂从2021年1月1日起计算至2021年5月31日止）；3．因本案产生的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等均由孙某承担。
2017年10月23日，刘某1以877825.2元价格通过司法网络拍卖竞得704号房屋，并经松原市宁江区人民法院作出（2017）吉0702执158-3号执行裁定书予以确认，发生法律效力。
2018年3月13日，刘某1取得上述房屋《不动产权利证书》，登记权利人为刘某1。
2018年8月8日，案外人刘某2（系刘某1妹妹）与孙某登记结婚。婚后二人居住在上述房屋。
2020年12月7日，刘某2起诉孙某离婚纠纷至法院。经法院审理，作出（2020）吉0102民初7111号民事判决书，判决：准予刘某2与孙某离婚。庭审中，孙某提交其与刘某1微信聊天记录11页、与刘某2微信聊天记录3页，用以证明孙某与刘某1达成购买案涉房屋的合意，约定了具体购房款明细，并分期支付了40万元购房款。
刘某1对上述证据的真实性无异议，但认为双方没有达成买卖合意。其中，刘某1说“XXXXXX704”，孙某回复“收到大哥”。
2017年11月27日14：53孙某在聊天中说“哥，钥匙放前台了，还是红色信封，看完很满意，除了采光前面挡一点，整体很好，客厅够大，决定要了，北卧室应该不会再漏水吧”“大哥，给我几天时间，我先拿十万给你，年前后年后卖了铁北的房子，我还能给上至少30万，剩下的我们分期，我出条或者字据按时间节点履行”。
2017年11月28日09：56刘某1说“我昨天那忙忙活活的想着你回后来忘了，既然你们也挺喜欢的话行啊，然后那个钱我多少钱买的就多少钱就匀给你们啊，然后那个你们选的房子选的也挺好，但是这个可能性价比更高一些啊，这也是我的本意，向你们那啥推荐推荐，让你们先看看这个啊，资金方面，就按你们计划来吧，就按你们计划来吧，然后你们可以回头着手先装修，装修的标准呢，我觉得尽量高一点儿，因为就硬装上高点低点差不了太多钱，五六万块钱应该是硬装就足够了，这样的话以后卖房子也能卖上价啊。”
同日10：03孙某回复“嗯呢大哥，性价比非常高，客厅够大，我喜欢，地理位置也很棒，多亏你了哥，感恩的话不多说了，我最近开始着手咨询装修事宜。”
11月29日21：55刘某1说“哎呀，我这两天那什么去了，出个小门儿，这个房子这个事儿吧，你看这样儿的啊，我之前我不知道说没说系我目前这个经济状况吧，你说要整个这个房款，那个，你说要是你都给我一次性分期吧，我确实还有压力啊，我确实这个压力还是挺大的，所以我这么想先按照你们这个付款方式这么定。你们不是定了个付款方式吗？就按这个先这么来，然后昵，咱们暂定是三年吧，咱们暂定三年，然后昵，到三年的时候呢，看看你们能付到啥样儿，然后我也在看我的状况，如果状况允许的话呢，你们也可以再接着分期再付慢慢再付，如果那个时候压力大的话呢，不行的话昵，你们就做一个。以三年为限，到时候看看双方的状况，我的状况，你们的状况，要么呢，就是到三年了，我这边好一些的话呢，你们再分期再付一段儿啊，如果我这边状况压力大的话呢，你们就做个二手房贷款啊，到时候啊以三年吧做个标准，因为我现在，整个他那个房款88万多吧，再加上这个月法院能。”
2017年12月6日19：26孙某说“哥10万已经转至你的招商卡……”2017年12月7日8：30刘某1回复“收到10万元购房款”。
2018年4月20日15：50孙某说“哥刚收到首付款9.9万，我现在给你转10万，还是招商卡吗”。
2018年4月21日09：53孙某说“哥，40万已转，收到了吗”。同日刘某1回复“收到了”。
2018年5月17日16：00孙某说“哥，卖房子尾款刚到账，我给你转20，还是招商那张吗”。刘某1回复“是的”。同日18：17刘某1回复“收到”。
2018年6月24日22：10孙某向刘某1发送“备忘录”截图一份，内容为“总房款877825.2元，物业费2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契税26334.76元，以上共计906251.36元。已向大哥（刘某1）支付人民币40万元整，906251.36-400000=506251.36，综上截止2018年6月24日余尾款共计人民币506251.36元未支付。”同日23：12刘某1回复“收到。”
2019年5月15日22：44刘某2给孙某发送“交易明细”截图一份，显示当日工行（尾号8912）向刘某1（尾号6169）转款200000元。刘某2说“我刚才把这个账给我哥转完了，你在那个就是还款记录上备注上，你把它给标上，就是咱们还欠他306000多那个。”孙某回复“好”。
2020年3月24日17：54刘某2说“给我哥的房子钱的明细，你给我发过来呗”，孙某回复照片一张，内容为“总房款877825.2元，物业费2091.4元（2017.11.26-2018.11.25），房屋契税26334.76元，以上共计906251.36元。已向大哥（刘某1）支付人民币40万元整，906251.36-400000=506251.36，综上截止2018年6月24日余尾款共计人民币506251.36元未支付。截止2019.5.15余款306251.36元，隆德华府供热号码10125640。”同年8月11日07：07，刘某2说“咱俩明天去婚登办，把手续办了。婚登办有协议，咱俩填个协议，夫妻共同财产一人一半，直接签了就行。咱们不用协议的，也没有别的财产。你跟我哥的房产交易，他会退款给你。”
2017年12月7日，孙某通过其名下中国工商银行账号（尾号1449）向刘某1名下招商银行股份有限公司长春分行营业部账号（尾号6169）转款100000元。
2018年4月21日、5月17日孙某先后通过其名下中国邮政储蓄银行股份有限公司银行账号（尾号8973）向刘某1名下银行账号（尾号6169）转款100000元、200000元。
2021年1月24日，刘某1通过其名下招商银行股份有限公司银行账号（尾号1978）向孙某名下银行账号（尾号8973）转款400000元，并在转账附言中记载“理财返还”。
庭审中，孙某提交视频光盘一张及其名下支付宝账户缴费截图一份，用以证明案涉房屋已办理供电销户手续、无法进行缴纳电费。
一审法院认为，不动产被占有人无权占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案中，孙某抗辩就案涉房屋其与登记产权人刘某1存在买卖交易行为，其占有房屋为有权占有，并提供了其与刘某1、刘某2的微信聊天记录予以证实，聊天内容中，双方均表达了交易案涉房屋的意思表示，对付款方式也达成一致意见，并且实际转账了40万元的款项。虽然刘某1抗辩该40万元为委托理财款项，但对此并未提供相关证据予以证明。结合本案实际情况，考虑此前双方的特殊身份关系，可以认定双方以口头方式达成了买卖案涉房屋的合意，形成了事实上的房屋买卖合同关系。故，本案不宜认定孙某占有案涉房屋为无权占有，刘某1主张孙某返还占有的案涉房屋并支付房屋占有使用费，于法无据，法院不予支持。关于刘某1主张孙某与其的聊天记录所述的意思表示系要约邀请一节。根据法律规定，要约邀请是指希望他人向自己发出要约的表示。结合二人的聊天记录内容中，刘某1：“XXXXX704”“……既然你们也挺喜欢的话行啊，然后那个钱我多少钱买的就多少钱就匀给你们啊，然后那个你们选的房子选的也挺好，但是这个可能性价比更高一些啊，这也是我的本意，向你们那啥推荐推荐，让你们先看看这个啊，资金方面，就按你们计划来吧，就按你们计划来吧，然后你们可以回头着手先装修……”“收到10万元购房款”，孙某：“……整体很好、客厅够大、决定要了……”的表述及孙某发给刘某1的备忘录截图载明：“总房款877825.2元、物业费2091.4元（2017.11.26-2018.11.25）、房屋契税26334.76元、以上总计906251.36元已向大哥（刘某1）支付人民币四十万元整906251.36-400000=506251.36，综上截止2018年6月24日余尾款共计人民币506251.36元未支付”，刘某1表示收到。2020年3月24日，刘某1妹妹刘某2通过微信向孙某问及：“给我哥的房子钱的明细。你给我发过来呗”，后孙某将上述备忘录截图发给刘某2，刘某2表示收到。以及聊天中，刘某1对孙某分期付款方案的认可及收款行为，二人之间的意思表示构成要约及承诺而非要约邀请，故对于刘某1的该项反驳理由，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百五十八条、第四百六十五条、第四百六十九条、第四百七十一条、第四百七十二条、第四百七十三条、第四百八十条、第四百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、2017年11月28日、29日两条语音微信的本意不是房屋买卖。 （一）本案当事人的基础关系是通过案外人刘某2打算与孙某结婚这一事实建立的，如孙某在（2020）吉0102民初7111号判决书第3页陈述，刘某1鄙视孙某的出身及家庭，刘某1的语音微信的本意不是为了与其交易房屋，而是基于血亲关系让案外人减轻生活压力所做的付出。（二）2017年案外人33岁孙某32岁，刘某1希望孙某“屁丝逆袭”能够带来与案外人的家庭和睦，所以放弃取得案涉房款的对价、同意平价三年内分期转让案涉房屋给孙某。而房屋买卖合同的本意及目的是为了获得盈利并收取房款，刘某1语音微信与房屋买卖合同的本意及目的完全相反，刘某1这些做法也与房屋买卖的交易习惯完全相反。二、退一步讲，如果认定双方存在房屋买卖合同关系，也因孙某没有继续履约的能力及行为或违背公序良俗等事由，认定不存在合同关系。（一）从2018年6月起至今，孙某失业在家没有任何经济来源，日常花销通过透支信用卡然后由案外人偿还的方式来生活，从2021年5月17日长春市社会保险事业管理局出具的《孙某个人未参保证明》中也印证了其经济状况。原审法院认定的双方合意基础，在三年到期后也就是2020年11月，孙某没有继续支付购房款的能力及行为，甚至连按揭贷款的资格都没有。（二）在刘某1将案涉房款退还给孙某半年多时间，在没有形成合同对价违反等价有偿原则的情况下，倘若刘某1不提出上诉使得原审判决生效，孙某是否有权主张继续履行买卖合同。又是否有权主张案涉房屋的所有权。如果出现这样的情况，原审判决这个法律后果就与本案的要件事实相悖，原审判决丧失了司法裁判的公信力。（三）2020年9月，孙某提出索要80万元才能同意离婚，并且多次向案外人发微信进行恐吓及死亡威胁，发生了以万顺派出所不履行法定职责案由的（2020）吉0193行初21号、（2021）吉01行终62号行政诉讼；后来，万顺派出所也以“孙某提供的案外人收受家长礼品微信截图”到案外人所在学校，以若不撤回行政起诉就将微信图片移送教育部门调查威胁，由此引起了以长春高新技术产业开发区管理委员会行政复议案由的（2021）行初147号行政诉讼。在以上事实严重伤害案外人及刘某1人身财产安全的情形下，孙某的实际行为违背了双方的合意基础，若继续履行合同将违背公序良俗，法律是不能拷问人性的。至于以上行政案件的结果呢，则与公安机关是否行政不作为、行政法庭是否“拉偏架”有关，这是司法实践中经常遇到的情况。三、原审法院认定双方以口头方式达成了买卖案涉房屋的合意，形成了事实上的房屋买卖合同，属于超出诉讼请求范围进行审理。根据《民事诉讼法》第200条第11款规定，一审法院应当围绕原告的诉请来进行审理，而原告的诉讼请求一是要求被告返还房屋，二是要求被告支付占有使用费，在孙某没有提出反诉的情况下，一审法院认定了存在房屋买卖关系，属于超出诉讼请求范围进行审理，违反了处分原则。四、其他未能引起原审法院重视的要件事实以及错误的裁判思维。（一）2016年8月刘某1母亲在世纪佳缘网与孙某结识，2017年9月将案外人介绍给其认识，2018年8月案外人与其登记结婚，两人无任何同事交集和朋友交集。在婚后孙某失业在家无经济收入，刘某1母亲发现其在世纪佳缘网又与他人相亲，案外人也发现其与以前酒店女同事发送不雅微信。2020年8月案外人提出离婚，孙某索要80万元，9月发出恐吓及死亡威胁微信，引发适用《吉林省反家庭暴力条例》的1起报警及3起行政诉讼。（二）原审法院以刘某1发出的两条语音微信作为认定事实的基础，全部采信了孙某提出的从2017年11月到2019年5月期间的微信截图；刘某1在原审向孙某做出的有关案情的发问，原审法院建议孙某可以拒绝回答。（三）原审法院认定静态的微信截屏证据，忽略了查明争议焦点的动态要件事实，采用了“谁弱谁有理”的“和稀泥”评判潜规则，与倡导形成正确的是非价值观，增强对司法裁判的信任是相背离的。本案是因家庭伦理关系引发的返还原物纠纷，刘某1与孙某之间所谓买卖关系属于特殊买卖关系，且未形成等价有偿的买卖合同，现特殊身份关系已不存在，也不再存在买卖合同关系。综上所述，刘某1请求二审法院改判原审法院做出的“微信判决书”。孙某辩称，一审判决认定事实清楚，判决依法有据，请求二审法院驳回刘某1的上诉请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。刘某1在一审庭审质证时称对孙某提交的2019年5月15日孙某与刘某2聊天截图真实性有异议。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，刘某1依据无权请求权提起诉讼，请求孙某返还704号房屋，孙某抗辩称其依据与刘某1之间的房屋买卖合同关系占有案涉房屋。根据刘某1与孙某的诉辩主张，及前述法律规定，孙某是否基于买卖合同关系占有案涉房屋，是刘某1的物权请求权能否予以支持的重要事实根据。故一审法院对刘某1与孙某之间的房屋买卖关系进行审查并认定，符合法律规定。刘某1关于一审法院超诉请审理的上诉理由不能成立。一审法院根据孙某与孙某之间的微信聊天记录、转款记录等证据，认定刘某1与孙某之间达成了房屋买卖的合意，形成了事实上的房屋买卖合同关系，依据充分。孙某基于与刘某1之间的房屋买卖合同关系占有房屋，具有合法依据。刘某1与孙某之间有关案涉房屋的使用等问题，应当按照合同约定或相关法律规定解决。刘某1仅以其为案涉房屋登记的所有权人为由，基于物权请求权要求孙某返还房屋，于法无据。一审法院对刘某1该项诉讼请求不予支持，并无不当。因孙某占有案涉房屋具备正当的权利来源，一审法院对刘某1请求孙某支付房屋占有使用费的主张不予支持，并无不当。综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，认定事实虽有瑕疵但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，判决如下：
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