《购买公有住房委托书》仅能表明蒋某1和沈某作为公有住房同住人同意由钱某3购买并取得系争房屋产权，而不能视为钱某3和蒋某1对于婚内财产归属所做的特别约定，更不能仅凭该委托书认定蒋某1放弃其对系争房屋享有的权利。
系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，性质上属于钱某3、蒋某1共同共有，而处分共有的不动产应当经全体共有人同意。因此，在未经蒋某1同意的情况下，钱某3单独与姐姐钱某梅签订涉案房地产买卖合同并完成房屋产权过户，不能发生房屋产权变动的效果。
蒋某1向一审法院起诉请求：
1．确认钱某3与钱某梅就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
2．判令钱某梅配合将系争房屋产权恢复登记至蒋某1名下，产权恢复登记产生的税费由钱某梅负担；
3．判令钱某梅将系争房屋返还给蒋某1；
4．判令钱某梅按每月人民币（以下币种均为人民币）3,000元计算，向蒋某1支付2020年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
5．判令钱某梅返还系争房屋内的大床、床头柜、电视柜、衣橱和餐桌，若不能返还家具，则要求赔偿家具、家电及装修折价款共计35,000元。
蒋某1与钱某3系夫妻关系，两人于1998年4月30日登记结婚。
钱某梅系钱某3的姐姐。
1998年5月5日，钱某3向单位提交住房申请报告，载明，兹有本公司财务室钱某3于1998年4月30日已登记结婚，现无婚房，请公司领导照顾解决。
1999年3月10日，上铁电务工程公司出具《住房配售单》，新住房人员情况一栏载明，购房人钱某3，家庭主要成员蒋某1、沈某，新配住房情况XX村XX号XX室，建筑面积30.55平方米，受配人员共三人；调配类型为结婚无房。
1999年3月12日，钱某3、蒋某1、沈某签订《购买公有住房委托书》，载明，经原已购公有住房的产权人与本户同住成年人协商一致，系争房屋确定为钱某3个人所有，经约定的所有权人同意委托上海A有限公司代为办理购买公有住房的一切手续。同日，上铁电务工程公司与钱某3签订《上海市公有住房出售合同》，由钱某3购买系争房屋产权。
1999年12月8日，钱某3经核准登记为系争房屋产权人。
2020年5月17日，钱某3与钱某梅签订《上海市房地产买卖合同》，约定由钱某梅购买系争房屋，房地产转让价款共计1,200,000元，双方确认2020年8月16日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2020年5月23日，钱某梅经核准登记为系争房屋产权人。
2020年6月4日，钱某梅与上海B有限公司签订《资产管理服务合同》，将系争房屋交由上海B有限公司管理运营，管理期间自2020年6月12日至2026年2月21日，每月收益3,000元。
2020年12月23日，钱某3因病去世，其父亲钱某2、母亲何某已先于其去世。
本案第一次庭审中，蒋某1向一审法院提交其与钱某3 2019年8月15日至医院接受人类辅助生殖技术的病案资料，相关资料载明，诊断结论为原发不孕，无冷冻精液，男方因素无精子症，其他因素高龄。第一次庭审后，蒋某1向一审法院提交妇产医院超声医学影像报告单、新生儿出生记录、住院病案首页、出生医学证明及户口本。其中新生儿出生记录载明，母亲姓名蒋某1，第3胎3产，出生日期2021年5月6日，性别女。出生医学证明记载，新生儿姓名钱某1，性别女，出生时间2021年5月6日，母亲姓名蒋某1，父亲姓名钱某3。户口本记载，户主姓名蒋某2，女儿蒋某1，外孙女钱某1。一审法院依法追加钱某1作为共同原告参加诉讼并再次开庭审理。一审庭审中，钱某1的法定代理人蒋某2表示，钱某3、蒋某1结婚多年一直未有生育，做试管婴儿也没有成功，后来通过代孕手段生育了钱某1，钱某3、蒋某1并非钱某1生物学上的父母，钱某1也非蒋某1怀孕生育，现有证据无法证明钱某1是钱某3的继承人，故本案中钱某3的唯一继承人为蒋某1，要求将系争房屋产权恢复至蒋某1名下，并要求变更钱某1为第三人参加诉讼。
一审庭审中，蒋某1还向一审法院提供以下证据：1．蒋某1的残疾人证，证明蒋某1智力残疾三级，为限制民事行为能力人；2．蒋某1与钱某3婚礼照片，证明系争房屋内原有家具装修情况。钱某梅针对上述证据表示，证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，但与本案不具有关联性。
钱某梅还表示，房地产买卖合同约定的房款并未实际支付。
一审法院认为，本案的争议焦点为系争房屋是否为钱某3的个人财产，钱某3与钱某梅就系争房屋所签的房地产买卖合同是否有效。对此，一审法院做如下分析。首先，关于系争房屋是否为钱某3的个人财产。系争房屋取得及购买产权均发生于钱某3与蒋某1夫妻关系存续期间。钱某梅主张该房屋为钱某3个人财产的主要依据是钱某3、蒋某1以及沈某签订的《购买公有住房委托书》。系争房屋原为公有住房，根据本市关于公有住房购买产权的相关规定，购买公有住房产权需取得户内成年同住人的书面同意。虽根据1999年的相关房改政策，购买公有住房产权既可登记为一人名下，也可登记为二人以上共有，但钱某3与蒋某1、沈某协商后确定房屋登记在钱某3一人名下，并不代表房屋系钱某3个人财产。该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件，并非钱某3、蒋某1对于婚内财产归属所做的约定。在无其他证据证明钱某3、蒋某1就系争房屋产权归属存在特别约定的情况，该房屋仍属于钱某3与蒋某1的夫妻共同财产。钱某梅关于该房屋属于钱某3个人财产的相关意见与事实不符，一审法院不予采纳。其次，关于钱某3与钱某梅签订的房地产买卖合同是否有效。结合前述分析，系争房屋为钱某3与蒋某1的夫妻共同财产，钱某梅作为钱某3的姐姐，对此应当明知。钱某梅、钱某3未经蒋某1同意，擅自将系争房屋产权过户至钱某梅名下，侵犯了蒋某1的合法权益，双方签订的房地产买卖合同应为无效。钱某梅还主张其系受赠与取得房屋产权，并未支付对价，故其亦不构成善意取得。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，房屋产权亦应当恢复登记至原有状态。鉴于房屋原产权人钱某3已经去世，故系争房屋产权应当恢复登记至钱某3继承人名下。钱某3的父母已先于其去世。蒋某1提供的出生医学证明上虽然记载钱某1的父亲为钱某3，但其自述钱某1并非其所生育，钱某3与其亦非钱某1生物学上的父母，且新生儿出生记录上关于母亲生育情况的记载也与蒋某1此前提供的相关病案资料及庭审陈述相互矛盾。钱某1的户籍资料也无法反映出其与钱某3的身份关系，故仅凭现有证据，一审法院难以认定钱某1系钱某3的继承人。钱某1日后若有相应证据，可另行主张权利。综上，一审法院认定钱某3的继承人为蒋某1一人。蒋某1要求钱某梅返还系争房屋，并将房屋产权恢复登记至蒋某1名下，相关诉请一审法院予以支持。恢复产权产生的税费由钱某梅负担。钱某梅于2020年5月23日登记成为房屋产权人，并于2020年6月4日将系争房屋对外出租，每月租金3,000元。现蒋某1要求钱某梅按每月3,000元计算，支付系争房屋自2020年6月1日起至实际返还之日止的房屋占用费，相关诉请一审法院予以支持。关于系争房屋内的家具、家电及装修情况，蒋某1仅提供其与钱某3结婚时的照片为证，而两人结婚至今已有二十多年，该照片无法证明房屋交付钱某梅时的家具、家电及装修情况。现钱某梅自认房屋内尚有餐桌和衣柜，故其应将该两样物品一并返还。至于蒋某1要求返还其他家具以及赔偿家电、装修折价款的诉讼请求，因缺乏相应证据，一审法院不予支持。一、钱某3与钱某梅就上海市普陀区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、钱某梅于判决生效之日起十日内，将上述房屋产权恢复登记至蒋某1名下，所涉税、费（如有）由钱某梅负担；三、钱某梅于判决生效之日起十日内，将上述房屋及房屋内的餐桌、衣柜返还给蒋某1；四、钱某梅于判决生效之日起十日内，按每月3,000元计算，向蒋某1支付2020年6月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费；一、一审判决认定事实错误。上海市普陀区XX村XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）为钱某3个人财产，理由如下：首先，钱某3、蒋某1、沈某签订的《购买公有住房委托书》载明，三人协商一致同意系争房屋确定为钱某3个人所有，一审法院认定该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件，并非钱某3、蒋某1对于婚内财产归属所做的约定，没有事实依据。其次，本市关于公有住房购买产权的相关规定分为“94方案”及“94后方案”，钱某3于1999年3月购买系争房屋产权，理应适用“94后方案”，即同住人协商确定购房人，购房人拥有房屋产权，可申请共有产权；即便适用“94方案”无法申请共有产权，同住人也应当在诉讼时效内主张房屋产权，而无论是蒋某1还是沈某，均未在最长诉讼时效期间内主张过共有权利。最后，即便按照一审判决的逻辑，即该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件，也存在遗漏审查沈某权利的问题，逻辑上无法自洽。首先，本案名为买卖，实为赠与，蒋某1并未提供证据证明相应赠与行为或买卖行为存在法定无效情形，应当承担举证不能的法律后果。其次，即便系争房屋被认定为夫妻共同财产，钱某3仍有权处分其产权份额，该赠与行为部分有效，钱某梅可以取得钱某3所有的产权份额。最后，即便涉案房地产买卖合同被认定为无效，钱某梅也不应当被认定为存在过错，不应当承担房屋恢复登记的税费及房屋占用费。蒋某1辩称，请求驳回上诉，维持原判。系争房屋是钱某3与蒋某1的婚房，钱某梅趁钱某3重病之际逼迫钱某3至房地产交易中心将系争房屋过户，蒋某1对此一无所知，请求法院维护蒋某1的合法权益。本院认为，关于系争房屋的权属问题。从房屋来源看，系争房屋是钱某3在与蒋某1结婚后受配所得公有住房，后由钱某3出面购买公有住房产权，因系争房屋调配和购买产权均发生于钱某3与蒋某1夫妻关系存续期间，一审法院据此认定系争房屋为钱某3与蒋某1的夫妻共同财产，并无不当，本院认同。钱某梅上诉主张该房屋为钱某3个人财产的主要依据是钱某3、蒋某1和沈某共同签署的《购买公有住房委托书》。然，该委托书仅能表明蒋某1和沈某作为公有住房同住人同意由钱某3购买并取得系争房屋产权，而不能视为钱某3和蒋某1对于婚内财产归属所做的特别约定，更不能仅凭该委托书认定蒋某1放弃其对系争房屋享有的权利。因此，钱某梅主张涉案房屋为钱某3个人财产的相关上诉意见，本院不予采纳。关于系争房屋过户行为的效力。结合前述分析，系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，性质上属于钱某3、蒋某1共同共有，而处分共有的不动产应当经全体共有人同意。因此，在未经蒋某1同意的情况下，钱某3单独与钱某梅签订涉案房地产买卖合同并完成房屋产权过户，不能发生房屋产权变动的效果。至于钱某梅上诉主张其构成善意相对人的意见，本院分析如下：首先，系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得，依法属于钱某3与蒋某1的夫妻共同财产，钱某梅作为钱某3的姐姐，对此应当明知。其次，钱某梅主张本案名为买卖、实为赠与，并确认其实际未支付涉案房地产买卖合同中约定的房款。因此，钱某梅不属于善意受让人，本案情形亦不构成善意取得。据此，钱某梅主张其已取得系争房屋产权或部分产权份额，无事实和法律依据，本院不予采纳。因蒋某1就本案争议的发生并无过错，一审法院判令相关过户税费由钱某梅负担，亦无不当；钱某梅就税费负担所提上诉意见，也缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。钱某梅登记为系争房屋产权人后，将系争房屋出租并收取租金，该利益的取得没有法律根据，现蒋某1要求钱某梅按照出租系争房屋的租金标准支付房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持，也无不当。关于涉案房地产买卖合同的效力。诚然，如钱某梅所主张，钱某3的无权处分行为并不直接构成导致该合同无效的事由，但钱某梅亦认可钱某3与钱某梅之间并不存在房屋买卖的合意，而根据相关法律的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，一审法院认定涉案房地产买卖合同无效，可予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：新闻资讯仅用于公益普法，贵在分享，文章来源丽姐说法图片来源于网络。如果分享内容侵犯您的版权或者所标来源非第一原创，请私信，我们会及时审核处理 点击通知
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