离婚时房屋没有证不给分，起诉开发商办证还败诉了...-贵阳民事律师

裁判要旨

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）

第七十七条规定 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

因为房屋没有证在离婚纠纷中不能分割，另一方又不同意办证，救济途径就是起诉办证，如果把开发商做为被告的话，案由是商品房预售合同纠纷，往往会败诉。而又无法单独提起离婚后从财产纠纷，因为还是没有证，仍然会被依据第七十七条驳回。那一方不办证，另一方如何维权呢？

最高院对于第七十七条的理解与适用中指出：对实践中一些夫妻购买商品房、经济适用房已支付了全部房价款，或者根据福利政策购买公有或共有产权等类型房屋已按照市场价或成本价支付了全部房价款，根据法律规定可以办理房屋所有权权属移转登记手续，但离婚时没有办理的，双方对房屋所有权归属和分割发生纠纷如何处理的问题。此时房屋所有权法律关系比较清晰，只是尚需完善不动产登记手续，人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿等问题予以灵活处理。

也就是说，能办证而故意不办证的，是可以直接分割的。

诉讼请求吴某向一审法院起诉请求：1.判令确认吴某是青岛市万科青岛××镇××栋××单元××号房屋的按份共有人，并判令杨某、小*山公司依法履行办理青岛市万科青岛××镇××栋××单元××号房屋的不动产所有权登记的义务（房屋价值160万元）；2.诉讼费由杨某、小*山公司承担。一审查明

2014年8月18日，（甲方）小*山公司与杨某（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同编号201400116057，约定：杨某购买小*山公司位于青岛市黄岛区前湾港东路777号万科青岛××镇××栋××单元××层××户，房屋暂测建筑面积146.43平方米，其中套内建筑面积136.16平方米。该房屋每平方米建筑面积认购单价为10448.68元，房屋认购总价为1530000元；合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》90天内，由双方依法向青岛经济开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。

合同附件一中约定付款方式为银行按揭贷款：乙方（杨某）按以下方式向甲方（小*山公司）支付本合同第三条约定的合同总价款1530000元。首付款：460000元（含定金60000元），乙方（杨某）应于2014年08月18日前存入本合同指定账户。贷款1070000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2014年08月18日前将办理按揭贷款所需文件全部提交招商银行，放贷机构于2014年8月25日前将贷款存入本合同指定账户。

吴某与杨某于2008年4月11日登记结婚。2018年7月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初29998号民事判决书，判决吴某与杨某离婚并对双方部分婚后财产进行了分割，因涉案房屋未取得房产证，故判决中未对该房屋进行分割。吴某、杨某对该案不服，提起上诉。后杨某于2018年9月27日撤回上诉，吴某于2018年9月28日撤回上诉。

2020年12月16日，吴某以杨某为被告诉至一审法院，要求确认其对涉案房屋享有50%的合同债权，案号为（2020）鲁0211民初26390号，一审法院于2021年9月21日作出（2020）鲁0211民初26390号民事判决书，判决：确认吴某对合同编号为201400116057的青岛市商品房预售合同享有50%的合同债权。

另查明，根据一审法院调取的不动产登记信息，涉案房屋权利人为杨某，抵押权利人为招商银行股份有限公司青岛分行。涉案房屋尚未办理房地产权属证书。吴某在一审庭审中明确诉讼请求为要求将涉案房屋登记于吴某和杨某名下或将吴某和杨某登记为按份共有人。杨某、小*山公司对吴某主张不予认可，认为小*山公司没有协助吴某办证的义务。

一审判决一审法院认为，本案争议的焦点是：杨某、小*山公司是否应当协助吴某将涉案房屋登记在吴某及杨某名下。针对上述争议焦点，一审法院结合本案事实和相关法律规定作如下分析认定：涉案房屋的商品房合同双方当事人是杨某和小*山公司，根据杨某、小*山公司签订的《商品房预售合同》第14条约定，关于办理房产证的约定，双方当事人在符合条件之后可以向有关部门共同申请办理有关产权登记，吴某并非《商品房预售合同》的相对方，且一审法院（2020）鲁0211民初26390号民事判决书仅为确认吴某对涉案房屋的青岛市商品房预售合同享有50%的合同债权，而并非物权。故对于吴某的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》一百一十九条的规定，一审判决：驳回吴某的诉讼请求。

上诉意见

吴某上诉事实和理由：吴某与杨某原系夫妻关系，双方于2008年4月11日登记结婚，婚后无子女。2014年8月，双方以杨某名义与小*山公司签订了合同编号为201400116057青岛市商品房预售合同，购买了小*山公司位于青岛市万科青岛××镇××栋××单元××号的房屋。购房款为1530000元，首付款46万元，贷款107万元。2018年7月19日，吴某与杨某经北京市朝阳区人民法院判决离婚，因上述房屋未取得房产证，故判决中未对该房屋进行分割。吴某于2020年12月16日在青岛市黄岛区人民法院起诉离婚后财产纠纷一案，该院于2021年9月22日判决确认吴某对合同编号为201400116057的青岛市商品房预售合同享有50%的合同债权。现在该涉诉房屋已符合办理房屋所有权登记的相关条件，但杨某、小*山公司出于各自的利益取向，拒绝提供办理该房屋所有权登记需要的手续，故吴某为了维护自己的合法权益提起本案诉讼，一审判决驳回了吴某的诉求，认为（2020）鲁0211民初26390号民事判决书仅确认吴某对涉案房屋的青岛市商品房预售合同享有50%的合同债权，而并非物权。（2020）鲁0211民初26390号民事判决书确认吴某对涉案房屋的青岛市商品房预售合同享有50%的合同债权，实质上是吴某对涉案房屋债权对物权的转化，吴某对涉诉房屋理应是享有物权的，吴某的诉讼请求应当得到支持。杨某辩称：1.吴某对本案诉求并无独立的请求权，不符合原告的主体资格，涉案商品房合同双方当事人是杨某和建设单位，根据该合同第14条关于办理房产证的约定，双方当事人在符合条件之后可以向有关部门共同申请办理有关产权登记，同时赋予合同各自申请对方配合办理有关事项的权利，该权利具有唯一性和排他性。吴某并不是合同当事人，建设单位小*山无需向其履行有关义务。（2020）鲁0211民初26390号民事判决书认定吴某对案涉的商品房合同享有50%的合同债权，主要适用了夫妻共同财产的法律法规，该判决应当认为仅针对涉案合同项下房屋对应的财产权益享有相应的债权，而且应该仅限于杨某和吴某保持婚姻关系期间所对应的财产部分。另外，虽然（2020）鲁0211民初26390号判决书已经生效，但是吴某对该判决书已经提起了再审申请，涉案商品房合同除对应的财产权益外，还对合同当事人赋予了其他多项权利和义务，吴某的本案诉求即是其中之一，但这些权利义务仅属于合同双方当事人，吴某并不具备除财产权益以外的其他任何权利，因此，吴某并无本案诉求的请求权，更不具备独立请求权，其主体不适格。2.商品房预售合同债权未经法定正当程序不得转让，吴某要求确认为按份共有人，并办理产权登记证明的诉求也违反了目前行政机关的办理规定。涉案商品房购房人需要按照有关政策规定审查购房资格，同时涉案房屋还存在银行抵押、按揭贷款，涉案合同依法经过了房屋部门预售、网签、登记备案，相应合同债权既涉及行政法规政策，又涉及当事人相关方（包括建设单位、银行等）的利害关系。因此，按照民法典第545条、第555条之规定，未经合同当事人相关方同意，未经行政机关审查确认并更改备案登记，且杨某也并未自愿转让的情况下，涉案商品房预售合同项下所有债权或者部分，经咨询不动产登记部门，即使是完全婚内共有的房产，如需加入另一方姓名或者备注共有，在房屋存在按揭贷款的前提下，也必须经得银行同意，否则不予办理。本案吴某和杨某已经于2018年离婚，不符合直接在涉案房屋产权证上确认吴某为按份共有人的政策规定。综上，吴某无权提起本案诉讼，其诉讼请求不符合法律和事实，其主张的债权共有人仅为对应的财产权益，不应外溢到除此之外的其他权益。小*山公司辩称，2014年8月18日，小*山公司与杨某签署了涉案房屋的购房合同，合同约定由杨某向小*山公司购买涉案房屋，合同第11条约定小*山公司于2016年6月30日前将房屋交付给杨某。2015年12月31日，小*山公司依据购房合同约定向杨某邮寄了房屋的《交付使用通知书》，通知书详细载明办理房屋交付手续的时间、地点等内容，杨某于次日签收该通知书。后，双方也依照通知书的时间办理了涉案房屋的交付手续。2016年6月8日，小*山公司依约又向杨某邮寄了涉案房屋的产权证办理资料的温馨提示，告知其前往小*山公司处领取办理产权证需要小*山公司协助提交的相关材料，杨某于次日签收并前往领取了《房屋交接书》及《青岛房地产登记申请书》，之后杨某可随时自行前往不动产登记中心办理该房屋的产权登记手续。杨某自小*山公司处领取上述材料后，小*山公司就涉案购房合同项下的协助办理产权证的义务已履行完毕，且小*山公司负有的也仅为按照合同约定向合同相对方履行合同的义务，并无任何向非合同当事人履行协助办证的义务。吴某与杨某在小*山公司履行完毕上述合同义务后，因离婚后财产纠纷产生的争议应由该双方自行解决，与小*山公司无关。综上，吴某对小*山公司的起诉无事实、合同及法律依据，请求依法查明事实，驳回吴某对小*山公司的上诉。二审判决二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审认定一致。本院认为，首先，关于上诉人要求直接确权的诉求。在上诉人吴某与被上诉人杨某的离婚纠纷中，因涉案房屋并未过户登记办理房产证，故审理二者离婚诉讼的人民法院未对涉案房屋进行分割。根据我国法律规定，不动产物权的变动以办理变更登记为条件，涉案房屋在办理变更登记之前，所有权仍属小*山公司，故吴某请求确认其系涉案房屋按份共有人的诉讼请求实质系直接要求确认其对涉案房屋享有物权，该请求与法相悖，一审法院不予支持并无不当。其次，关于上诉人要求二被上诉人办理过户登记手续的诉求。其一，如前所分析，吴某对涉案房屋并不直接享有物权，在吴某提起的（2020）鲁0211民初26390号案件中，生效判决已确认吴某对涉案商品房预售合同享有50%的债权，而要求相关债务人协助办理过户登记手续，本身即是行使涉案合同债权请求权的表现，故若生效判决确认的债权因相关债务人不履行相关义务而无法实现时，债权人可通过申请强制执行程序解决，而其另行提起本案诉讼要求办理过户，系以另案诉讼的方式要求实现生效判决确认的权利，救济途径不当。其二，裁判的既判力限于生效裁判文书的判项，若上诉人认为相关生效裁判文书的判项不具有可执行性，可通过审判监督程序等途径解决，而非以另诉的方式解决。其三，涉案购房合同形式上的相对人是二被上诉人杨某与小*山公司，上诉人吴某在与被上诉人杨某的婚姻关系存续期间，明知要购房的情况下仍同意杨某单独与小*山公司签订合同，且未及时向小*山公司披露其相关身份信息要求成为合同当事人并获小*山公司认可，视为放任相关风险的发生，故根据合同相对性原则，小*山公司所持的其仅对杨某负有合同约定的过户义务的抗辩具有一定合理性。在此情况下，本案涉及两个法律关系，一是杨某与小*山公司之间就涉案房屋买卖合同履行的外部法律关系，二是依据该合同履行完过户登记手续后吴某与杨某之间就涉案房屋进行分配的内部法律关系，二者系不同的法律关系，不应混淆处理。若上诉人吴某认为被上诉人杨某存在故意不履行或不积极履行与小*山公司之间的合同导致其权利受损的情形，亦应通过二者之间的相关内部法律关系解决，其本案中直接要求一并处理两个法律关系，救济途径欠妥。综上，一审法院对该诉讼请求不予支持，亦无不当。综上所述，吴某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2022）鲁02民终13983号 商品房预售合同纠纷