配偶擅自将房屋低价出售他人，法院判决：合同无效！-贵阳律师

夫妻离婚协议中约定房屋归女方所有，男方却早在离婚之前与他人签订了房屋的买卖合同，且约定的交易价格远低于市场价。女方遂提起诉讼。海淀法院经审理，判决支持了女方请求确认合同无效的诉讼请求。案 情 简 介原告周女士诉称，她与张先生原系夫妻。2008年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年，张先生通知她说杨先生与辛女士结婚需较长时间租住涉案房屋，她虽极力反对，但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。2020年，她与张先生离婚，约定涉案房屋归周女士所有，房屋贷款亦由周女士自行偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋，但遭到拒绝，此时周女士才得知张先生早已于2016年，在周女士不知情的情况下与杨先生签订了房屋买卖合同，约定交易价格550万元，远低于当时房屋的市场价格。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系夫妻共同财产，张先生无权擅自出售房屋，现双方协商未果，故将张先生、杨先生、辛女士诉至法院，要求确认合同无效，向其返还房屋，支付律师费。被告张先生辩称，2014年，其曾与杨先生的叔叔达成协议，约定房屋由杨先生他们居住，将来再办理过户。为了办理物业相关手续，其才与杨先生签订了房屋买卖合同，合同中约定的房屋价款为550万元，当时该房屋的市场价格为1200万元左右。后其与周女士离婚，周女士对于其出售房屋的事情不知情，现其请求法院依法进行裁决。杨先生、辛女士辩称，2014年6月，其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同，约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们，购房款为550万元。口头协议达成当月，张先生与周女士将房屋交付给他们，房屋一直由其夫妇居住使用，相关费用也一直由其缴纳。2014年7月，杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月，张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月，杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时，张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还，且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额，故其未支付剩余50万元购房款，亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，故不同意周女士的诉讼请求。在案件审理过程中，张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士;在离婚时，其没有看离婚协议的内容就签了字;其与杨先生的叔叔有约定，杨先生的叔叔曾帮其办事，故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依周女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月的市场价值进行评估，评估意见为952万元。法 院 审 理法院经审理后认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生，辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项，按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害，法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，张先生与杨先生、辛女士于2016年4月签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求。因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的，杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋，周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于周女士的该项诉讼请求，不予支持。关于周女士要求张先生、杨先生、辛女士支付律师费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院亦不予支持。宣判后，杨先生、辛女士提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。法 官 说 法《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条规定延续了原合同法第五十二条第二项对于合同无效情形的规定。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。合同的无效，也分为绝对无效与相对无效，对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效;对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行审查。本案中，涉案房屋的鉴定价值是952万元，而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生之重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、张先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》，截止周女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，杨先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求周女士签字确认，可见杨先生对周女士采取了回避的态度。综合以上情形，杨先生、张先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了周女士的利益，应认定杨先生、张先生存在恶意串通，合同应为无效。此外，在案由的选择上，当事人可以选择以“确认合同无效纠纷”提起诉讼，但若以该案由起诉，具体的诉讼请求只能是请求法院确认自己与他人签订的合同无效或确认两个第三人之间签订的合同无效，当事人无权就合同无效的法律后果提出其他诉讼请求。在本案中，周女士以基础案由“房屋买卖合同”纠纷提起诉讼，若周女士是合同当事人，则她在第一项诉请主张确认合同无效后，还可就合同无效的法律后果提起第二、三项诉讼请求;但在本案中，周女士并非合同当事人，周女士要求确认无效的合同系两个第三人签署的，那么她便无权基于第三人之间的合同来维护自己的后续权益。若周女士想请求张先生、辛女士腾退房屋，她可基于房屋所有权人的身份另行提起物权保护纠纷诉讼。需要注意的是，对于起诉方要求对方支付律师费的诉讼请求，法院在判定时一般会依据合同约定，而不作为一方的实际损失，即只有在双方当事人签订的合同中对于律师费由违约方负担有明确约定的的情况下，法院判决可能支持该项诉讼请求。(文中人物均系化名)