买了十年的房子突然被换锁，一套房三份买卖合同...-贵阳合同律师

裁判要旨

父亲范某1把房子卖给王某，第一份买卖合同有效。

父亲范某1把房子卖给儿子范某2，但非范某1本人签字，第二份买卖合同无效。

儿子范某2又把房子卖给赵某，但其与范某2、范某1系亲戚关系，在购买涉案房屋时应对该房屋当时的具体情况进行掌握，且不能证明购买涉案房屋时尽到了合理的注意义务并支付房款，不能确认赵某购买涉案房屋系出于善意，第三份买卖合同无效。

因儿子范某2与赵某签订的买卖合同无效，赵某未取得涉案房屋的所有权，故其无权将涉案房屋转让给其外甥女白某1。

本案王某的两位代理人是我所王玉枝和鞠博律师，案件经历三年多，一波三折，最终胜诉，实属不易。

诉讼请求王某向一审法院起诉请求：1.确认范某1与范某2于2011年3月30日签订的《房屋面积买卖协议书》无效；2.确认范某2与赵某于2014年7月1日签订的《购房协议合同》无效；3.判令范某1、范某2、赵某、白某1协助办理案涉房屋的变更登记手续，并由范某1、范某2、赵某、白某1承担房屋过户费用；4.诉讼费由范某1、范某2、赵某、白某1承担。一审查明

1.王某与范某1系亲戚关系。范某1与范某2系父子关系。

2.2007年7月27日，王某购买了范某1的案涉房屋，购房款492000元（含地下室16平方米），当日王某将购房款以现金方式足额支付给了范某1。2009年王某通过抽签方式取得了案涉房屋，范某1签字，并将房屋钥匙交给了王某。2019年8月19日，王某（购买方／乙方）与范某1（出卖方／甲方）补签了《房屋买卖合同》，对上述事实进行了确认，并确认王某自2009年起至今支付物业费。合同第四条违约责任约定：若因甲方原因导致乙方无法办理房屋产权登记或无法取得该房屋所有权，甲方应退还乙方已支付的房屋价款并支付以房屋总价基数按年息24%自2007年7月27日至实际支付之日止的利息。

3.2011年3月30日，范某1与范某2签订了《房屋面积买卖协议书》，约定范某1将自己分得改造后的多层楼房面积96平方米，自愿卖给范某2，楼号24号楼1单元101户，房屋卖价为每平方米5000元，共计465000元。

4.2014年7月1日，范某2与赵某签订《购房协议合同》，范某2将案涉房屋，以总房款100万元卖给赵某。

5.2016年4月21日，赵某向青岛市黄岛区薛家岛街道办事处烟台前社区居委会出具《财产分配声明书》，将案涉房屋产权办理在白某1个人名下，建筑面积101.91平方米。

6.2020年12月14日，案涉房屋登记在了白某1名下。

7.2020年5月11日，王某向一审法院提起诉讼，要求确认其与范某1于2019年8月19日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。一审法院于2020年6月16日作出（2020）鲁0211民初7030号民事判决书，确认王某与范某1于2019年8月19日补签的房屋买卖合同为有效合同。在该案中，范某1称案涉房屋2014年8月被其儿子范某2又卖给了白某1。范某1对判决书不服，上诉至青岛市中级人民法院，青岛市中级人民法院于2020年9月21日作出（2020）鲁02民终9302号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

8.2021年3月10日，王某向一审法院提起诉讼，要求确认案涉房屋归王某所有，范某1、白某1协助王某办理案涉房屋的变更登记手续，并承担房屋过户费用。一审法院于2021年6月8日作出（2021）鲁0211民初7189号民事判决书，驳回王某的诉讼请求。在一审法院认为部分，载明“王某与被告范某1签订的房屋买卖合同合法有效，被告范某1未按照双方合同约定履行自己的义务，而是将案涉房屋出售给了范某2，后范某2又将案涉房屋出售给赵某，赵某又将案涉房屋分配给了被告白某1，现在案涉房屋已经登记在被告白某1名下，被告白某1取得了案涉房屋的所有权，因此王某要求确认涉案房屋归王某所有的要求已经不具备完成条件，因此对于王某的诉讼请求一审法院不予支持；范某1的将房屋多次出售的行为导致其与王某之间的房屋买卖合同目的不能实现，被告范某1应承担相应的违约责任。”

9.王某称，其拿到房屋钥匙后对房屋进行了装修，在寒暑假期间在涉案房屋居住，一直居住到了2018年暑假，发现打不开锁了，范某2说将房屋出租了，也没有说将房屋出售给了赵某，后双方一直协商未果，2020年初王某起诉。现在该房屋是由白某1的父亲控制，具体情况王某不清楚。

10.王某向一审法院提交其与范某1谈话录像一组。证明：2018年，王某及其母亲至范某1处。范某1明确表示存放在村委（现为黄岛区薛家岛街道烟台前社区股份经济合作社）的《房屋面积买卖协议书》上的签字并非范某1本人书写，系范某2伪造。范某1对涉案房屋是如何卖予白某1也不知情。

11.王某向一审法院提交2018年5月24日范某1出具的声明一份。载明：范某1于2007年将薛家岛烟台前楼房96平方卖于王某共计492000元含地下室16平方已付清。2011年范某2在范某1不知情没有到场签字的情况下将此房24号楼1单元101室转到自己名下。2009年由王某抽签抽得24号楼2单元101室范某1签字有公证处证明。证明涉案房屋系范某2在范某1不知情、也没有到场签字的情形下过户到自己名下的。

12.诉讼过程中，王某向一审法院提出财产保全申请，并提供担保。一审法院作出（2021）鲁0211民初21265-1号民事裁定书，裁定查封白某1名下的案涉房屋。

王某称，范某1在录像中明确表示其与范某2于2011年3月30日签订的《房屋面积协议书》不是范某1本人签字捺印，共有人苏某的签字也不是本人的签字，因为当时苏某本人长期卧病在床且无文化水平，故协议中苏某的签字并非本人签字捺印，因此该份协议书无效。范某2与赵某于2014年7月1日签订的购房协议合同无效，因为范某2并不是合法取得，且赵某与范某2均是烟台前社区的居民，还存在亲戚关系，赵某对于案涉房屋的具体情况非常了解，另外本案赵某也未到庭，说明其是善意取得，故根据民诉法解释第109条、《民法典》第154条规定，范某2与赵某存在恶意串通，此合同应为无效。

又根据《民法典》235条、311条的规定，白某1取得房屋所有权为无权占有，根据《民法典》311条的规定，赵某、白某1应到庭提供证据证明其为善意取得，并支付了合理的转让价格。

最后，（2021）鲁02民终9232号判决书中一审法院认为部分，虽然法院认为王某应提出债权主张，但是在一审法院认为也提到现不能确认白某1系非法取得案涉房屋的产权登记，从这一内容表示，若白某1存在非法取得案涉房屋的情形下，王某有权要求办理案涉房屋的变更登记手续。

综合以上情形，白某1、赵某、范某2是恶意非法取得案涉房屋所有权，故白某1属于无权占有，王某诉讼请求应得到支持。

一审判决一审法院认为，本案争议的焦点是范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》及范某2与赵某签订的《购房协议合同》是否无效。关于范某1与范某2于2011年3月30日签订的《房屋面积买卖协议书》。《民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”本案中，根据王某提交的证据，可以证明范某1并未在《房屋面积买卖协议书》上签字，范某1对该协议并不知情，范某1与范某2并未对案涉房屋达成买卖的合意，故范某1与范某2于2011年3月30日签订的《房屋面积买卖协议书》未成立，王某要求确认该协议无效，于法无据，一审法院不予支持。关于范某2与赵某于2014年7月1日签订的《购房协议合同》。《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据该条规定可以看出，恶意串通要求各方当事人都处于恶意，即当事人明知所实施的法律行为将造成他人损害且当事人之间存在相互串通，即当事人主观上都希望通过实施某种法律行为损害特定第三人的利益，客观上相互配合或共同实施了该行为。本案中，虽然王某在2007年购买了案涉房屋，但并未签订书面买卖合同，根据一审法院查明的事实，王某系在2018年打不开门，与范某2协商未果的情况下，才于2019年与范某1补签了房屋买卖合同。王某称在每年的寒暑假到案涉房屋居住，但根据王某提交的2018年交纳水费的证据，水费的金额显示案涉房屋正常用水，由此可以推断他人已实际占用房屋，即王某未实际占用案涉房屋。而范某2于2014年7月1日就与赵某签订《购房协议合同》，将案涉房屋以1000000元的价格卖给赵某，并交付房屋，赵某向村委会出具声明并将房屋登记至白某1名下。虽然王某主张赵某与范某2均是烟台前社区的居民，存在亲戚关系，但赵某与范某2约定的房屋价款较为合理，也实际交付房屋，王某未提交证据证明赵某知晓案涉房屋的具体情况或未尽到“后买受人”合理的注意义务。故王某提交的证据不足以证明赵某存在与范某2相互串通损害其权利的情形。另，虽然一审法院生效判决书已确认王某与范某1于2019年8月19日就案涉房屋补签的《房屋买卖合同》为有效合同，但该合同的签订时间晚于范某2与赵某签订的《购房协议合同》，且王某也未按法定程序完成物权公示，并非涉案房屋的物权人，仅是享有债权请求权，不具有对抗案外人的效力。故王某要求确认范某2与赵某于2014年7月1日签订的《购房协议合同》无效，于法无据，一审法院不予支持。王某要求范某1、范某2、赵某、白某1协助其办理案涉房屋的变更登记手续的请求亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王某因房屋买卖合同的目的不能实现，可另行主张权利。范某1、范某2、赵某、白某1经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利，本案事实已查清，可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第二百零九条、第四百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：驳回王某的诉讼请求。

上诉意见

王某上诉事实和理由：一、一审判决认定王某提交的证据不足以证实赵某存在与范某2相互串通损害王某权利的情形，系事实认定错误，适用法律不当。1.一审法院认定王某提交的《房屋买卖合同》系在2018年打不开涉案房屋户门且与范某2协商未果才在2019年与范某1补签，系事实认定错误。首先，王某与范某1系因涉案房产于2007年完成购房款交付、2009年完成涉案房屋的交付，但双方一直未签订书面合同，为方便约束合同双方，故补签买卖合同。且王某与范某1系通过标注实际签订书面合同的日期进行补签合同而非签订倒签合同，更进一步表明了双方不存在隐瞒事实的情况，以便更好地履行合同。其次，范某1于2009年将涉案房屋交付王某后，王某于每年寒暑假入住，在王某未入住的时间内，涉案房屋一直由范某1看管，并由范某1代王某缴纳水电费、物业费（见王某一审提交的证据四）。直至2018年，王某无法进入涉案房屋后，一直与范某1交涉协商，后得知系范某2在未经王某许可的情形下擅自将涉案房屋出租。范某2并非涉案合同的相对人，王某不存在与范某2协商未果后才与范某1补签合同的情形。第三，王某提交的2018年水费证据载明，涉案房屋2018年7月5日水费119元、2018年9月7日水费248.5元、2018年11月6日水费73.5元，该水费的产生系因涉案房屋与公共饮水机共用同一自来水管道产生的费用，而非因他人实际占用房屋、王某未实际占用房屋导致的。2.一审法院认定赵某尽到后买受人合理注意义务系事实认定错误。一审法院认定范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》不成立，因此范某2对涉案房屋的处分行为系恶意且为无权处分。同时，范某2与赵某签订的《购房协议合同》虽约定了房屋价款为100万元，但赵某并未举证证明实际支付了购房款，无法证明实际履行了金钱给付义务。且签订合同时间为2014年7月1日，正值暑假期间，王某在该时间内一直居住于涉案房屋。赵某作为买受人，在购买房屋这类高价值的不动产时，从未至涉案房屋处对房屋状况进行检查，却在此情形下“购买”了涉案房屋，未尽到买受人基本的审慎注意义务。另，王某于2009年取得涉案房屋时是在公证处的公证下通过村委组织的抽签摇号形式获取，赵某作为烟台前社区居民也参与了抽签摇号，赵某对涉案房屋的权属情况明知，在此情形下，赵某仍与范某2签订《购房协议合同》，二人明显存在恶意串通。因此，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百五十四条的规定，赵某与范某2存在恶意串通侵害王某利益的行为，双方签订的《购房协议合同》系无效合同。二、一审法院认定《房屋买卖合同》的签订时间晚于《购房协议合同》、王某不具备对抗案外人的效力系事实认定错误，适用法律不当。1.本案中《房屋买卖合同》签订时间为2019年，但王某与范某1就涉案房屋的买卖行为及买卖合同于2009年成立并履行完毕。王某于2007年7月27日向范某1购买了薛家岛烟台前社区楼房96㎡，并于当日以现金方式足额支付范某1房款492000元，后王某于2009年通过抽签方式取得了位于薛家岛烟台前社区24号楼1单元101室的房屋，范某1将涉案房屋交付于王某。至此，王某与范某1的房屋买卖行为完全履行完毕。因此虽王某与范某1的《房屋买卖合同》系补签，但根据《民法典》第四百九十条第二款的规定，补签合同只是将之前成立的合同及其实际权利义务关系以书面形式体现出来，双方的合同关系仍然因主要义务的实际履行和接受而成立，因此王某与范某1《房屋买卖合同》的成立时间为2009年，早于范某2与赵某订立《购房协议合同》的时间。2.涉案房屋为拆迁返还房，王某购买涉案房屋时的土地性质为划拨用地，直至2020年才变更为国有土地，因此王某无法完成物权公示。且物权公示对抗性是不得对抗善意第三人，但赵某并非善意第三人。王某已举证证明赵某存在恶意，根据《民法典》第三百一十一条的规定，赵某应举证证明其为善意第三人，即需同时满足受让人受让该不动产或者动产时是善意，以合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付给受让人三个构成要件。但本案经过多次庭审审理，赵某均未到庭参与庭审，若其为善意购房人，为何不参与庭审证明其善意合法的购买行为，从而保障自己的权益。赵某未能举证其为善意受让人且支付了合理的对价，构成对自己权利的放弃，在此情形下，应认定其并非是善意购买人。因此，一审法院认定王某主张范某2与赵某签订的《购房协议合同》无效于法无据系是事实认定错误、适用法律不当。三、一审法院认定王某要求范某1、范某2、赵某、白某1协助办理房屋变更登记手续的请求没有事实和法律依据，系事实认定错误，适用法律不当。如前所述，范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》不成立，因此范某2对涉案房屋的处分行为系恶意且为无权处分。且赵某与范某2无论是存在恶意串通侵害王某利益的行为亦或是赵某不属于善意第三人、不能适用善意取得的规定，双方签订的《购房协议合同》均系无效合同。在此情形下，因基础合同无效，赵某构成无权处分，其出具的《财产分配声明书》自然无效，因此白某1对涉案房屋构成无权占有，根据《民法典》第二百三十五条的规定，王某可以请求白某1返还涉案房屋并有权依据与范某1签订的《房屋面积买卖协议书》要求范某1、范某2、赵某、白某1协助办理涉案房屋的变更登记手续。综上所述，一审判决认定基本事实错误，适用法律不当。二审判决本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某提交录像文字整理内容一份，证明范某1并没有将涉案房屋出售给范某2，范某2与赵某签订涉案房屋的买卖协议没有合法基础，其签订涉案房屋的买卖协议未成立或者是无效。以及赵某将涉案房屋又赠与给白某1，没有合法基础，应为无效或者不成立。范某1、范某2、赵某、白某1均未发表质证意见。本院认为，王某在一审时已经提交过该证据，故该证据不属于新证据。另经本院调查，范某1称其将涉案房屋卖给了王某，对范某2与赵某之间的合同及后续情况不知情。经本院询问，赵某未能提交其购买涉案房屋的支付凭证，但其称购买房屋手续合法，请求二审法院依法判决。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。二审的焦点问题是：1.范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》是否无效；2.范某2与赵某签订的《购房协议合同》是否无效。针对第一个焦点问题。范某1于2018年5月24日书写的声明及王某提供的录音均表明范某1对其与其子范某2签订《房屋面积买卖协议书》并不知情，其也未在该协议上签字，故根据相关法律规定及现有证据，范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》应属无效。一审法院认定范某1与范某2签订的《房屋面积买卖协议书》未成立错误，本院予以纠正。针对第二个焦点问题。《民法典》第三百一十一条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据上述法律规定，本院认为，范某2与赵某于2014年7月1日签订的《购房协议合同》应属无效。
首先，范某2无权处分涉案房屋。王某与范某1签订的《房屋买卖合同》已经本院（2020）鲁02民终9302号生效判决认定有效且已实际履行，本院对此不再赘述。因王某与范某1的《房屋买卖合同》有效，且范某1于2009年已将涉案房屋交付给王某，王某已合法占有了该房屋。因范某2与范某1签订的《房屋面积买卖协议书》无效，且范某2并未提交证据证明涉案房屋归其所有或其合法占有了涉案房屋，故其无权处分涉案房屋。其次，赵某未能证明其购买涉案房屋时尽到了合理的注意义务。范某2与赵某于2014年7月1日签订《购房协议合同》，约定以100万元的价格将涉案房屋出卖给赵某。经本院询问，赵某未能提交购买涉案房屋时的银行交易流水或转账记录等凭证证明其已足额支付了购房款，且其与范某2、范某1系亲戚关系，其在购买涉案房屋时应对该房屋当时的具体情况进行掌握，故其未能证明其购买涉案房屋时尽到了合理的注意义务并支付房款，根据现有证据不能确认赵某购买涉案房屋系出于善意。故本院认为，范某2与赵某签订的《购房协议合同》应属无效。一审法院认定王某主张该合同无效于法无据错误，本院予以纠正。因范某2与赵某签订的《购房协议合同》无效，赵某未取得涉案房屋的所有权，故其无权将涉案房屋转让给其外甥女白某1。涉案房屋现登记在白某1名下，王某要求范某1、范某2、赵某、白某1协助其办理涉案房屋的变更登记手续，且因范某1、范某2、赵某、白某1的行为损害了王某对涉案房屋的合法权益，王某请求由范某1、范某2、赵某、白某1承担房屋过户费用居均于法有据，本院予以支持。
综上所述，王某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十四条、第二百零九条、第四百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初21265号民事判决；二、确认被上诉人范某1与被上诉人范某2于2011年3月30日签订的《房屋面积买卖协议书》无效；三、确认被上诉人范某2与被上诉人赵某于2014年7月1日签订的《购房协议合同》无效；四、被上诉人范某1、范某2、赵某、白某1于本判决生效之日起三十日内协助王某办理位于青岛市黄岛区××路××号××号楼××单元××室房屋的变更登记手续，并由范某1、范某2、赵某、白某1承担房屋过户费用；五、驳回上诉人王某的其他诉讼请求。（2022）鲁02民终16505号  确认合同无效纠纷