双方解除同居关系时协议约定“若一年内该房屋无法售出的，乙方应及时通知甲方，双方可再协商”。案涉房屋出售时已超过协议约定一年期限，现双方就如何分割售房款未能协商一致诉至法院，故就出售房产获得的款项双方平均分配为宜。
位于广州市202的房屋登记权属人为杨某，建筑面积为154.5平方米，占有房屋份额为全部，房产证号为粤房地证字第Ｃ××8号，登记日期为2005年6月21日。
2004年7月10日、7月17日、7月27日，广州番禺雅居乐房地产开发公司分别向杨某开具三份发票，确认收到涉诉房屋的销售房款48万元、6.7747万元、6.0861万元。
2015年10月8日，李某作为甲方与杨某作为乙方签订《协议书》，约定：“李某泽是甲、乙双方于2002年共同生育的孩子。为孩子的健康成长以及双方今后的各自生活，现在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、孩子李某泽归女方抚养携带，随乙方生活。甲方不应影响孩子18岁之前在国外受教育，孩子18岁后若想见甲方，则尊重孩子意见。甲方不用另外承担孩子的抚养费用，但若甲方愿意，可每月承担孩子的抚育费5000.00元人民币，该费用可直接打入乙方的银行卡上：开户行：中国工商银行广州市小北路支行，卡号：9558********，户名：杨某。二、登记在乙方名下的汽车（粤ＹＸ××**，发动机号：ＣＪＴ120518），归甲方所有。该车辆一直由甲方使用，在这期间所发生的任何事故均与乙方无关，由甲方自行解决。甲方承担该车自2015年9月起剩余的按揭款（金额：15.4万元）及过户所产生的相关费用后，该车归甲方所有。甲方应在2015年10月15日之前将该15.4万元转入杨某委托的律师刘某农行卡上：XXX0，开户行：农行南海黄岐花园支行。刘某在收到该款项之日起三个工作日内申请提前还贷，并在取得车辆登记证原件之日起三个工作日内通知甲方办理车辆过户。三、登记在乙方名下的位于广州市202房由乙方出售，自本协议签订之日十天内放盘，售出后扣除自2015年9月起由乙方垫付的银行抵押贷款、房屋过户时由乙方在此次卖房期间垫付的相关税费、中介费后，余款即时返给甲方，若一年内该房屋无法售出的，乙方应及时通知甲方，双方可再协商，其他财产归乙方所有，甲方没有异议。四、乙方在收回车辆登记证原本之日起三个工作日内通知甲方办理车辆过户，甲、乙双方应承担协助义务。甲方应在乙方将车过户到甲方名下十日内搬出上述所住房屋，以方便乙方出售及收拾物品。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签名之日起生效，具有同等法律效力。”
2015年10月10日，刘某向李某出具《保证书》，内容为“兹有刘某律师保证如下：在李某未违反与杨某在2015年10月8日签订的《协议书》的相关约定的前提下，登记在杨某名下的房产在出售后扣除相关费用的剩余款项及时转入李某的账号。”上述协议签订后，李某并未从案涉房屋内搬出。
2019年，杨某向广东省广州市番禺区人民法院起诉，要求李某从案涉房屋中搬出，广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4190号及（2020）粤01民终15858号民事判决，判令李某将位于广州市202房腾空并交还杨某。同时（2020）粤01民终15858号民事判决认为“在无相反证据的情况下，该《协议书》应认定为双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。李某拒绝搬迁，违反《协议书》约定，故其上诉请求不成立。李某主张其对案涉房屋享有物权，缺乏法律依据，而杨某享有案涉房屋的所有权不影响双方在解除同居关系时对该房屋的处理作出约定”。
另查，2021年10月26日，杨某将案涉房屋出售案外人，出售价款为520万元。李某自认扣除《协议书》中约定的银行抵押贷款95万元，杨某提供个人循环最高额抵押贷款合同、个人抵（质）押循环贷款合同、还款计划、收款收据，拟证明剩余贷款金额100万元，李某质证不予认可，认为贷款发生在双方《协议书》签订时间后；杨某主张扣除《协议书》中约定的中介费50000.00元，并提供微信转账记录及收款收据，李某质证不予认可，认为无中介合同，转账时间发生在收款收据后，是虚假的。
此外，杨某主张扣除贷款房屋抵押保险费发票2780.00元及贷款资金安排承担费27800.00元，李某质证不予认可，认为双方并非对此费用进行约定。李某自认扣除子女抚养费300000.00元，杨某认可，但认为李某应当基于亲情、道德多给付抚养费。
一审法院认为，李某、杨某于民法典施行前签订《协议书》，但《协议书》中约定的房屋出售事实发生在民法典施行后，故本案应适用民法典进行裁判。李某、杨某签订《协议书》是基于双方的同居关系，现双方针对《协议书》中的房产发生纠纷，因此，本案案由应为同居关系析产纠纷。因本案在审理过程中，杨某以520万元的价款将案涉房屋售出，李某变更要求杨某出售房屋并享有优先受偿权的诉讼请求为要求杨某在房款520万元扣除贷款95万元、孩子抚养费30万元后给付李某395万元。关于本案《协议书》的效力问题，生效判决已经认定“在无相反证据的情况下，该《协议书》应认定为双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，应按双方协议约定处理”。因此，按照《协议书》约定“售出后扣除自2015年9月起由乙方垫付的银行抵押贷款、房屋过户时由乙方在此次卖房期间垫付的相关税费、中介费后，余款即时返给甲方”，杨某应在售房款520万元的基础上，扣除银行抵押贷款、中介费及相关税费后将剩余款项返给李某。关于银行抵押贷款，杨某提供的相关证据能够证明其主张的剩余贷款金额100万元；关于中介费，杨某的转账事实确实存在，能够证明发生中介费5万元；另，双方均认可抚养费30万元，故一审法院对其中385万元（520万元-100万元-5万元-30万元）予以支持。关于李某要求刘某承担连带保证责任，刘某出具的《保证书》内容为“兹有刘某律师保证如下：在李某未违反与杨某在2015年10月8日签订的《协议书》的相关约定的前提下．．．．．．”，因生效判决已经认定“李某拒绝搬迁，违反协议书约定”，故刘某无需承担保证责任。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条第一款规定，判决如下：1、位于广州市202号，建筑面积154.5平方米的房屋登记权属人为上诉人杨某，登记日期为2005年6月21日，上诉人对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，因此出售房屋款385万元应当归上诉人所有。2、上诉人与被上诉人于2015年10月8日签订一份《协议书》，关于该协议书是否有效问题，被上诉人在（2019）粤0113民初4190号民事判决书中已经自认与上诉人签署的《协议书》非法无效。被上诉人自认是有妇之夫，婚内出轨，签订该协议书目的是为了解除非法同居关系，以合法形式掩盖非法目的。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，该《协议书》是基于双方特殊的身份关系订立的，不是双方真实意思表示且违背公序良俗，应当无效。原审法院依据该《协议书》第三款内容，判令上诉人给付被上诉人房屋出售款385万元没有事实和法律依据。3、依据《协议书》第三款双方约定“登记在乙方名下的位于广州市202房由乙方出售，自本协议签订之日十天内放盘，售出后扣除自2015年9月起由乙方垫付的银行抵押贷款、房屋过户时由乙方在此次卖房期间垫付的相关税费、中介费后，余款即时返给甲方，若一年内该房屋无法售出的，乙方应及时通知甲方，双方可再协商，其他财产归乙方所有，甲方没有异议”。被上诉人在（2019）粤0113民初4190号案件庭审中承认一直占有、使用房屋，并没有搬离，正是由于被上诉人的无赖行为，导致案涉房屋迟迟不能出售，其过错应属于被上诉人。该《协议书》约定是一年内出售房屋，房款归被上诉人享有，该条款系附期限条款，在约定期限内有效。案涉房屋出售时间为2021年10月26日，明显已经超过了一年，实际上已经有六年之久，因此该条款已经失去效力，关于案涉房屋双方应协商解决。原审法院只是依据该条款前部分内容就判令上诉人给付剩余全部售房款系断章取义，没有事实依据。4、原审法院依据《中华人民共和国民法典》第七条判令上诉人给付385万元系法律适用错误。上诉人与被上诉人签订的《协议书》并非双方真实意思表示且违反公序良俗，应依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定认定无效，判令驳回被上诉人全部诉讼请求。综上，原审法院认定的事实和适用法律错误，故上诉人提出上诉，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。庭审补充：案涉房屋是上诉人个人出资，上诉人为房屋所有权人，即使《协议书》有效，《协议书》约定的一年期限内售出，余款给付被上诉人的行为也是一种赠与行为，而被上诉人违反约定给上诉人造成损失，上诉人有权撤销赠予，故应驳回被上诉人的诉讼请求。李某辩称，一审法院查明事实清楚，杨某与被上诉人所签订的协议是处理非法同居对财产的分配，是双方真实意思的表示，要求驳回上诉。本院二审期间，上诉人提交两张网上房价截图（证据来源于网络搜索安居客网站查询）：2015年广州番禺区房价均价，证明2015年二手房房价是每平米1.3万元，应以此计算当时的房屋价值，一审法院判决返钱金额过多。本院对该证据的真实性、关联性不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人杨某上诉主张其与被上诉人李某签订的《协议书》无效一节，该协议效力已经生效判决认定，在无相反证据的情况下该协议书对双方均有约束力，上诉人的该主张依据不足本院不予支持。关于上诉人杨某主张案涉房产系杨某同居期间用个人财产购买，协议书关于房产的约定系附条件赠与一节，被上诉人对此不予认可，且辩称系双方同居期间用共同收入购买，双方对此均未提供充分证据。虽房产登记在杨某名下，但案涉争议房屋系于双方当事人同居期间购买，双方签订协议书就同居关系中孩子抚养权及财产的分配进行了约定，在协议书中亦包含案涉房产分割的相关约定，结合上述事实，可以认定案涉房产系双方同居期间的共同财产，上诉人主张附条件的赠与依据不足，本院不予支持。双方解除同居关系时协议约定对案涉房屋予以分割，该房屋应予分割，因协议约定“若一年内该房屋无法售出的，乙方应及时通知甲方，双方可再协商”，案涉房屋系在2021年10月26日出售，已超过协议约定一年期限，现双方就如何分割售房款未能协商一致诉至法院，故一审法院就出售房产获得的售房款予以处理并无不当。关于房款如何分配的问题，一审法院未考虑房屋出售时间、未能出售的原因及有关房屋分割部分的全部约定内容，仅依据部分约定认定房款返还数额，处理不当。上诉人以案涉房屋进行的抵押贷款额1000000元，现已全部还清，故该贷款部分分配售房款时无须予以考虑，考虑中介费用50000系处理房屋实际花费，子女抚养费300000元系被上诉人自认同意扣除，该两部分费用应在售房款中予以认定扣除，因双方同居期间购房的出资比例无法认定，结合案涉协议书当时对同居期间财产的分配情况，本院酌定扣除合理费用后剩余案涉售房款双方平均分配为宜，上诉人应返还被上诉人售房款2425000元【（520万元-5万元-30万元）÷2】。综上所述，杨某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2022）辽1002民初1013号民事判决；二、上诉人杨某于本判决生效后五日内给付被上诉人李某售房款2425000元；
（2023）辽10民终332号 同居关系析产纠纷
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