女婿与岳母签订的房屋转让协议明显低于市场价格，有效吗？

裁判要旨

虽然双方签订《房屋转让协议》中购房交易价格（150,000元）明显低于市场价格，但该协议是基于其二人之间女婿与岳母的特殊关系的情况下而签订的，且该协议所产生的税费已经依据国家规定的房价予以缴纳。

该《房屋转让协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，因此双方签订的房屋转让行为有效，是否交付购房款并不影响合同的效力，下面跟贵州贵阳民事律师事务所一起来看看吧。

诉讼请求

海某向一审法院起诉请求：

1.认定2019年10月24日海某与王某签订的房屋转让行为无效。王某配合海某到产权登记机关办理产权更名过户至海某名下；

2.诉讼费用由海某、王某共同承担。

一审查明

海某系王某女婿，2019年10月24日，海某（甲方）与王某（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：1.甲方自愿将020101室，建筑面积101.46平方米，不动产权证号第0007953号，出售给乙方；2.甲乙双方议定的上述房地产成交价格为150,000元整；3.甲方应当保证房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方承担相应责任；4.当事人双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋登记部门申请房屋所有权转移登记手续。合同中约定买卖双方应按照国家及地方的相关规定缴纳各项税、费，但未约定由谁缴纳该税、费。

同日，海某通过其建行账户向爱辉区国税局办税服务厅账户分别缴纳税费14,782.08元、3,522.05元（依据房价234,636.31元）。王某称已将购房款全部交付海某，但海某不予认可且王某未提交支付购房款的相关证据。

2019年12月23日，新巴尔虎右旗汇城房地产开发有限责任公司（甲方）与海某（乙方）签订《商品房认购书》，认购书内容显示，海某自愿订购晶晶大厦601室，面积133.27平方米，单价3,630元/平方米，房款483,770.1元，订购6号楼6号车库，面积21.62平方米，单价6,000元/平方米，车库价129,720元，总价款613,490.1元。

2020年9月24日，房地产开发企业（甲方）新巴尔虎右旗汇城房地产开发有限责任公司与房屋买受人（乙方）海某及海某妻子签订《退房协议》，协议内容证实，因买受人未能贷款（原因）予以退房，总退款：278,617.1元，退款日期为2020年10月30日。

海某自认通过其本人提交的《军人住房公司基金申请流程规范》中关于军人住房公积金贷款相关政策规定，申请住房公积金条件第五条要求军人所购住房为家庭首套住房。

一审判决

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，虽然海某与王某签订《房屋转让协议》中购房交易价格（150,000元）明显低于市场价格，但该协议是基于其二人之间女婿与岳母的特殊关系的情况下而签订的，且该协议所产生的税费已经依据国家规定的房价予以缴纳。

另外，正如海某所述，其将房屋出卖给其岳母是为了与其妻子在新巴尔虎右旗汇城房地产开发有限责任公司购买新的房屋及车库并享受军人住房公积金贷款的相关政策，一审法院认为海某与王某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，因此海某与王某签订的房屋转让行为有效，至于王某是否向交付购房款并不影响合同的效力。

综上所述，海某提供的证据不足以证明其诉讼请求，故海某的诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回海某的诉讼请求。

上诉意见

海某上诉事实和理由：

一审判决认定事实正确但适用法律错误。海某与王某在签订房屋买卖协议之后，是海某向爱辉区国税局办税服务厅账户缴纳税费14,782.08元、3,522.05元，案涉房产评估价为234,636.31元，王某虽然称已将购房款全部交付海某但未提交支付购房款的相关证据。同时一审法院认定海某与王某签订房屋转让协议中购房交易价格150,000元明显低于市场价格，在如此低的价格约定的前提下，海某还向爱辉区国税局缴纳税费，完全可以说明，双方虽然签订的是房屋转让协议，但房屋转让并不是双方的真实意思表示，真实的意思表示是：因军人住房公积金贷款的条件仅限于家庭首套房，海某准备在内蒙古新巴尔虎右旗购房，为规避上述限制，海某夫妻与王某协商，通过前述虚假转让协议的方式，将海某个人所有的住房变更至王某名下，目的是为了让海某名下无房屋符合军人住房公积金贷款的“所购房屋为家庭首套住房”的条件，于是海某才以明显低于市场价格的约定与王某签订房屋转让协议，并且由海某本人缴纳相关税费，足以证明海某与王某签订房屋转让协议的真实目的并不是房屋所有权转让，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。同时该民事行为违背公序良俗，所以一审法院没有认定该房屋转让行为无效，明显是错误的，请求二审法院依法予以纠正。

王某辩称：

海某的上诉事由没有法律依据，海某本人基于对购房政策的理解，在征得妻子同意后处分案涉房屋，并配合王某完成了不动产权变更登记，处分案涉房屋是海某的真实意思表示。海某在老家内蒙古新巴尔虎右旗没有购房成功是海某个人的问题，与之前将案涉房屋转让给王某没有任何关联性，海某上诉时对购房贷款未成功的原因没有详细阐述，也充分表明是自身原因造成购房未成的事实。案涉双方之间的买卖合同没有损害国家利益、集体利益及第三人合法权益，海某在征得配偶同意后，处分财产的行为并不违反法律、法规的相关规定，双方之间的法律行为合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回海某的上诉请求。

二审判决

二审法院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，海某认可案涉房屋由王某家出钱装修。

本院认为，海某与王某签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海某主张转让案涉房屋并非双方真实意思表示的理由不能成立，首先，王某仅认可海某为达到符合公积金贷款条件而转让案涉房屋，海某无证据证明双方出于虚假意思表示签订案涉《房屋转让协议》；其次，虽然双方签订的《房屋转让协议》中约定的购房价格低于市场价格，但是由于双方当时存在亲属关系且王某出资用于案涉房屋装修，故不能以此推定转让房屋并非双方真实意思表示；第三，《房屋转让协议》未约定房屋转让税费由谁承担，故海某为房屋转让交纳税费不能证明其没有转让房屋的真实意思表示。故海某主张转让案涉房屋并非双方真实意思表示不能成立，案涉《房屋转让协议》不存在合同无效的情形，亦不违反公序良俗，故一审法院认定案涉《房屋转让协议》有效并无不当。

综上所述，海某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2023）黑11民终182号 确认合同无效纠纷