陈某与赵某签订案涉《契约》时，张某还是未成年人，陈某作为其监护人有权代其进行民事活动。陈某将案涉土地转让给赵某，该价款符合当地当时的物价消费水平，现有证据无法证明陈某以明显不合理的价格转让张某名下的土地，存在恶意串通的情形，不足以认定陈某转让案涉土地的行为损害张某的利益。双方订立的《契约》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此，陈某以时为未成年人的张某监护人的身份与赵某签订的案涉《契约》合法有效，其代理后果应由张某承担。张某向一审法院起诉请求：1.判令赵某、陈某于2010年6月6日签订的具有土地转让性质的《契约》无效；2.判令赵某返还海府国用（2005）第X号土地及拆除地上建筑物；3.判令赵某、陈某承担本案诉讼费。赵某向一审法院提出反诉请求：1.判令确认赵某与陈某于2010年6月6日签订的《契约》有效；2.判令张某、陈某协助赵某向国土资源部门办理土地过户登记；3.判令张某、陈某承担本案的反诉诉讼费。2010年6月6日，陈某与赵某签订《契约》，约定：陈某以192000元的价格将其与张某自置的位于海丰县××镇××路××号的土地〔登记在张某名下，国有土地使用权证号为海府国用（2005）第X号〕转让给赵某，面积44平方米，赵某当天一次性支付价款192000元给张某、陈某，国有土地使用证交由赵某收执。
另外，陈某、赵某双方以“批明”的形式在《契约》上写明：“买方扣留卖方2000元，过证后付清。”陈某甲、陈某乙以证明人的身份在上述契约落款处签名。
同日，赵某将190000元支付给陈某，陈某将上述土地的国有土地使用证原件交由赵某收执。
之后，赵某在上述土地上建设简易房屋并出租给他人使用。
一审法院认为：根据张某的诉讼请求、赵某的反诉请求与双方的相应答辩意见，结合本案事实，对本案的争议焦点归纳如下：案涉《契约》是否有效以及如何处理。陈某与赵某通过中介人陈某甲、陈某乙达成案涉土地买卖意向，并签订了案涉《契约》，双方约定土地交易价格，且张某并没有提供证据证明案涉土地交易款项明显低于当时的市场价格或者陈某与赵某存在恶意串通损害未成年人利益的情形，故在陈某及其儿子张某均可获得合理对价的情况下，出售案涉土地并不必然损害未成年人的合法权益，也即本案既不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”所规定的情形，也不违反《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款关于“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定。因此，陈某与赵某签订的案涉《契约》属合法有效合同。陈某以时为未成年人的张某监护人的身份与赵某签订案涉《契约》，其代理后果应由张某承担，张某与赵某应继续履行合同即案涉《契约》。具体而言，张某应协助赵某到国土资源部门办理案涉土地的过户登记手续；同时，赵某应在过户登记手续办理完毕之时依案涉《契约》的约定，将剩余款项2000元支付给张某。一审法院判决：一、确认陈某与赵某于2010年6月6日签订的《契约》合法有效；二、张某应自判决生效之日起三十日内协助赵某到国土资源部门办理案涉土地的过户登记手续；三、驳回张某的全部诉讼请求；四、驳回赵某的其他反诉请求。经审理，二审对一审双方当事人无异议的事实予以确认。本院二审认为：本案系确认合同效力纠纷，本案法律事实发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。综合各方诉辩意见，本案的争议焦点为陈某与赵某的契约行为是否有效。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。因此，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。案涉《契约》签订时,张某为未成年人,自小与其爷爷奶奶一起生活，其生活费用来源于其父，陈某出售案涉土地时张某正在读书，其上学并不需要大笔费用，也无证据表明张某其他方面需要大笔费用，因此陈某的售房行为不是为了张某的利益，而是使其丧失了土地的所有权，损害了未成年人的利益，违反法律规定，其行为应为无权处分行为。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产并不必然导致合同无效，但因张某现已成年，其对陈某的行为并没有追认，且赵某也确认双方约定等张某成年时再行过户，该约定可视为对合同生效的条件限制，该条件并未成就，合同最终并未发生效力，故陈某与赵某之间的土地买卖合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对张某诉请返还案涉土地的主张，本院二审予以支持。本院二审判决：一、撤销广东省海丰县人民法院（2021）粤1521民初933号民事判决；二、确认陈某与赵某于2010年6月6日签订的《契约》无效；三、赵某应自判决生效之日起一个月内返还位于海丰县××镇××路××号××号××国用（2005）第X号]及拆除地上建筑物；四、驳回赵某的反诉请求。本院再审认为，本案系确认合同效力纠纷，根据赵某提出的再审请求和理由，结合当事人的答辩意见，本案争议焦点为陈某与赵某所订立的《契约》是否有效。陈某与赵某签订案涉《契约》时，张某还是未成年人，陈某作为其监护人有权代其进行民事活动。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款关于“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，陈某将44平方米的案涉土地以192000元的价款转让给赵某，该价款符合当地当时的物价消费水平，现有证据无法证明陈某以明显不合理的价格转让张某名下的土地，存在恶意串通的情形，不足以认定陈某转让案涉土地的行为损害张某的利益。双方订立的《契约》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此，陈某以时为未成年人的张某监护人的身份与赵某签订的案涉《契约》合法有效，其代理后果应由张某承担。一审认定张某与赵某应继续履行案涉《契约》的约定，张某应协助赵某到国土资源部门办理案涉土地的过户登记手续，赵某也应按约定在过户手续办理完毕之时将剩余款项2000元支付给张某正确，本院予以维持。二审认定陈某转让土地属无权处分行为，其与赵某之间的土地买卖合同无效属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，赵某的再审请求成立，本院予以支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；二审适用法律有误，导致处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第二百一十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条的规定，判决如下：一、撤销广东省汕尾市中级人民法院(2022)粤15民终75号民事判决；二、维持广东省海丰县人民法院（2021）粤1521民初933号民事判决。新闻资讯仅用于公益普法，贵在分享，文章来源丽姐说法图片来源于网络。如果分享内容侵犯您的版权或者所标来源非第一原创，请私信，我们会及时审核处理 点击通知
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