被执行人的唯一住房能否强制执行？

鲁法案例【2024】300

法律规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款的本意是为了保障被执行人及其所扶养家属的居住权，不使其“流落街头”，但在实施过程中被部分被执行人恶意利用逃避执行。那么，这项规定真的适用于所有情况吗？被执行人的唯一住房，能强制执行吗？需要满足哪些条件呢？

案情简介

某银行临沂分行与王某金融借款合同纠纷一案，案件标的80余万元。因王某拒不按照生效判决履行还款义务，该银行向法院申请强制执行。

法院审理

执行中，申请执行人某银行临沂分行向法院申请查封了被执行人王某名下房产一套，并要求依法拍卖。经调查，王某除案涉房产之外暂无其他可供执行财产，案涉房产面积约125平方米，同时该银行表示同意在拍卖所得价款中为王某保留八年的廉租房费用。随后，兰山法院将王某房产进行公开拍卖，在拍卖公告期内，又多次通过微信、电话等方式与王某沟通，释法明理。但王某态度强硬，不仅拒绝履行还款义务，还声称该套房产为名下唯一住房，法院肯定不能卖。“法官，我是真不懂！能不能跟买家沟通沟通，把拍的房子还给我。”拍卖成交后，得知消息的王某后悔不已，多次给法官打去电话，一改往日嚣张姿态，希望法官帮他和买受人沟通。最终该案按照即定的执行方案，拍卖案涉房产，用拍卖所得价款清偿本案债务，同时为王某保留了廉租房的费用。

法官说法

最高院2004年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2004）》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款在实施过程中被部分被执行人恶意利用逃避执行。因此，2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确指出，被执行人的唯一住房也能执行，比如常见情形有：（1）被执行人的配偶或子女名下有其它能够维持生活必需的居住房屋；（2）执行依据生效后，如果有被执行人为“躲避债务”将其名下的其他房产转让他人，导致现在执行的房屋成了其生活所必需的住房；（3）申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。上述案例是借款人将唯一住房办理抵押借款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，如果在执行拍卖前解决借款人的居住问题，即使抵押的房产是唯一住房，是可以查封、拍卖、变卖或抵债的。

可以看出，“唯一住房”不是挡箭牌，“唯一住房”是否能够执行，应结合具体案情，综合评定其“唯一住房”是否就是其“生活所必需的居住房屋”，并结合法律规定，在确保执行申请人一方的合法权利得以实现的同时，保障被执行人的基本生活需求。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。