贵州舒*家物业有限公司、代明*物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

文书正文

原告观点

原告*****向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2782.80元、违约金835.2元，共计3618元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系时代家园小区1栋2单元7-1号房的业主。原告于2017年10月10日受贵州强*房地产开发有限公司的委托管理该小区，并签订了《物业管理委托合同》，约定*****为时代家园小区提供物业服务，物业费单价为1.65元每平方米每月，被告房屋建筑面积105.41平方米，若逾期未交纳物业费，按每日百分之三收取违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2018年8月31日起停止交纳物业费，截止2019年12月31日，共计欠费16个月，欠费金额为2782.80元。为减轻被告负担，违约金部分原告按照欠付金额的30%主张，多余部分原告自愿放弃。被告经多次催缴仍然拒绝交纳，原告为维护合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告观点

被告*****辩称：1、原、被告未签订过物业服务协议，原告无权向被告主张费用；2、原告提供的服务不达标，且无故断被告水电，导致被告热水器短路损坏；3、原告处的业主电表读数与被告实际用电度数不一致；4、被告不应当承担违约金，被告曾主动提出交费，但原告拒收。

案件事实

本院经审理认定事实如下：

一、涉案房屋坐落:贵阳市花溪区小河乌江路32号时代家园小区**，建筑面积为105.41平方米。

二、2017年8月31日被告验收了上述房屋。

三、2017年10月10日，原告与小区房屋建设单位贵州强*房地产开发有限公司签订《委托物业管理服务合同》，约定由原告为时代家园小区提供物业管理服务，高层住宅1.65元每平方米每月，商业物业2.5元每平方米每月；业主/物业使用人应于房屋交付公告之日起15日内交纳物业服务费用，物业服务费用按壹年交纳，业主/物业使用人应在每壹年度首月31日前履行交纳义务；双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，合同期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。签订该协议后，原告开始为小区提供物业服务。

四、原告是否与被告签订过物业服务协议：未签订。

五、原告主张违约金依据：小区房屋建设单位贵州强*房地产开发有限公司曾委托案外人贵州鸿*宇物业管理有限公司为时代家园小区提供过物业服务，但案外人贵州鸿*宇物业管理有限公司中途退出，故贵州强*房地产开发有限公司另行委托原告为时代家园小区提供物业服务，并将相关资料移交给原告。被告与案外人贵州鸿*宇物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定被告未按交费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每日百分之三收取违约金。

六、被告自接房后，向原告交纳物业费至2018年8月31日，从2018年9月1日起被告未再向原告交纳物业费。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2018年9月1日至2019年12月31日。

七、被告不交纳物业服务费抗辩事由及相应的证据：

被告抗辩称其不交纳物业费的理由为：1、原、被告未签订过物业服务协议，原告无权向被告主张费用；2、原告无故断被告水电，导致被告热水器短路损坏；3、原告处的业主电表读数与被告实际用电度数不一致；4、被告不应当承担违约金，被告曾主动提出缴费，但原告拒收；5、原告提供的物业服务不达标。但被告未提供证据证明原告提供的服务质量不达标、断电损坏被告热水器、拒收物业费、电表读数有误差等相关事实。

上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份信息、商品房预售合同备案登记表、《委托物业管理服务合同》《前期物业服务协议》、房屋接管验收记录、欠费明细表等相关证据及庭审笔录予以佐证。

法院观点

本院认为，时代家园小区建设单位贵州强*房地产开发有限公司与原告*****签订了《委托物业管理服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对包括被告在内的业主具有约束力。协议明确约定了物业服务费按每平方米每月1.65元收取，缴纳方式为按壹年交纳，业主/物业使用人应在每壹年度首月31日前履行缴纳义务。原告提供了物业服务，被告作为小区的业主，依照《委托物业管理服务合同》约定内容享有权利、承担义务。被告自2018年9月1日起未按约定向原告履行交纳物业费的义务，违反了合同义务，应承担违约责任，原告*****的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积105.41平方米，物业费每月每平方米1.65元，被告应当向原告交纳2018年9月1日起至2019年12月31日期间（16个月）的物业费2782.82元（105.41平方米×1.65元/平方米/月×16个月），原告主张2782.80元，本院从其自愿。

关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。关于被告抗辩未交物管费的原因是包含财产损害等情况，与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。

关于原告诉请被告支付的违约金，《委托物业管理服务合同》未约定逾期交纳物业服务费的违约责任，且被告并非《前期物业服务协议》的签订主体，故对原告主张按《前期物业服务协议》支付违约金的请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

案件结果

一、被告*****于本判决生效之日起十日内支付原告*****自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业费2782.80元；

二、驳回原告*****的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告*****负担12元，被告*****负担38元。

本判决为终审判决。