贵州黔某盛世物业管理有限公司、顾某金物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

文书正文

原告观点

原告黔*盛世物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付泉天下国际公馆茗湖岸***物业费145403.28元；茗湖岸***违约金43621.20元，共计189024.48元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受房开委托管理小区，并签订《物业管理委托合同》，物业单价3.3元每平方米，逾期按每日3%收取违约金。茗湖岸1号房367.18平方米、2号房367.18平方米，从2015年7月1日至2020年6月30日，欠费60个月，共计145403.28元，原告自愿按30%主张违约金43621.20元。

被告观点

被告辩称：一、原告主体资格不合法，原告不是合法的前期物业服务主体；二、物业费计算标准违反合同约定；三、欠费请求权超过诉讼时效。

案件事实

本院经审理确认以下事实：被告*****于2008年4月30日与贵州全*企业集团房地产开发有限公司（以下简称全*房开公司）签订商品房买卖合同，购买贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆茗湖岸***，建筑面积均为367.18㎡。

2007年7月15日，原告与被告*****签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，建筑面积367.18平方米（以产权登记面积为准），物业管理费用按每月每平方米2.8元计算。2011年5月1日，原告在小区张贴通知，通知内容为：根据贵阳市乌当区物价局的批复，泉天下别墅住宅每月每平方米3.3元，因前期（截止到2011年4月30日）为优惠活动按2.8元收取，现从2011年5月1日起按3.3元收取。

2012年1月1日，原告与全*房开公司签订《物业管理委托合同》，合同约定，全*房开公司委托原告为泉天下别墅区提供物业服务，约定物业费单价为3.3元/月/平方米，委托管理期限自2012年1月1日至2020年12月31日。上述合同签订后，原告按约提供了物业服务。

另查明，被告居住小区自2011年5月1日起业主一直按单价3.3元/月/平方米缴纳物业服务费。被告按此标准缴纳物业服务费至2015年6月30日，后因被告对原告提供的服务不满意，房屋存在质量问题等原因，被告自2015年7月1日起未向原告交纳物业费。

还查明，本案原告于2020年11月18日向本院提交诉状申请诉前调解未果。

法院观点

本院认为，原告与全*房开公司签订的《物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。”，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。对于缴费的标准，原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》约定的标准是3.3元，且被告自2011年5月以来一直按3.3元/月/平方米缴纳物业费，亦可视为其与原告达成了一致意见，故对于被告答辩物业费计算标准违反合同约定的意见，本院不予采纳。原告请求按3.3元/月/平方米支付物业费，本院予以支持。关于物业费缴纳的期间，因被告提出诉讼时效抗辩，而原告在本案中提交证据并未证明其向原告主张过逾期交房违约金，本案不存在诉讼时效中断、中止的事由，故物业费应当从原告向本院提交诉状之日2020年11月18日往前推算三年计算诉讼时效，被告应当缴纳物业费的期间2017年11月18日至2020年6月30日为367.18×3.3元/平方米×31个月零12天=38047.07元，二套房为76094.14元。

对于原告诉请的违约金，因原告的服务存在一定的瑕疵，故对于原告诉请的违约金，本院不予支持。

对于被告辩称原告主体资格不合法的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告也实际为小区提供了物业管理服务，故对被告该项辩解意见本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

案件结果

一、被告*****于本判决生效之日起十日内向原告贵州黔*盛世物业管理有限公司支付2017年11月18日至2020年6月30日期间的物业服务费76094.14元；

二、驳回原告贵州黔*盛世物业管理有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2040元，由原告贵州黔*盛世物业管理有限公司负担1224元，被告*****负担816元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。