​案外人以享有租赁权为由排除房屋强制执行的，法院不能直接带租拍卖！(详细裁判规则)

《南昌市广**技有限公司、上*银行股份有限公司南*分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【江西省高级人民法院（2019）赣执复60号】，本院认为，另外，执行法院对本案清场公告撤销与否的异议裁定，须经案外人钢天实业依据上述另案（2016）赣0102民初2209号生效民事判决提出请求执行法院排除对本案执行标的进行交付（清场）的异议，并经立案对该案外人执行标的异议进行审查后方能作出，但是本案南昌中院未经案外人钢天实业提出执行标的异议并经立案审查程序，直接根据上述另案生效民事判决依职权作出（2018）赣01执282号之五执行裁定，撤销该院对本案上述拍卖成交房产的清场公告，适用法律程序不当。

《北京中**华工程咨询有限公司、中国*银行股份有限公司深圳国贸支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复527号】，本院认为，其次，关于审查程序问题。即便按照复议申请人提交的《房屋租赁合同》（复印件）来看，其与被执行人泛华公司签订合同的时间为2012年12月31日，而涉案房产于2009年3月19日已被执行法院诉讼保全，其后转为执行查封并一直续行查封至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，复议申请人所的主张的租赁关系即便属实，但因涉案房产被查封在前，复议申请人与被执行人约定由其承租涉案房产并以租赁形式抵偿债务的行为在后，根据前述法律规定，执行法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除他人对案涉房产的占有或者排除妨害。而依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的三十一条之规定，只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，才适用民事诉讼法关于案外人异议的程序进行审查。本案复议申请人所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产）。因此，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并无不当。

《聂*妹、中国民生银行股份有限公司广州分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复692号】，本院认为：本案争议的焦点问题是，聂*妹要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。

《张*良、深圳**小额贷款有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复497号】，本院认为：本案争议的焦点问题是，张*良要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。执行法院在执行申请执行人泛华公司与被执行人吴*碧借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人吴*碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇。张*良以其对该房屋享有部分租赁权为由要求执行法院带租约拍卖。对此，本院认为，2017年3月29日，张*良与吴*碧经深圳市龙岗区民政局登记离婚，离婚协议书载明涉案房屋归女方吴*碧所有，而深圳市福田区L号房屋一套归男方所有。可见，张*良在自己拥有一套房屋的前提下，租住被执行人所有的房屋中的一间且在离婚后还签订长达19年的租赁合同，明显有悖生活常理，有排除恶意阻碍执行之嫌疑。另，张*良提供的其与吴*碧签订的《租房协议》落款日期为2017年3月30日，二人办理离婚登记手续是在2017年3月29日，故执行法院判断张*良以银行转账方式向吴*碧汇款10万元及30万元款项，其性质可能系二人离婚后进行的财产分配处置，无法确认为支付涉案房产之租金，该认定符合常理。此外，若如张*良所称租赁关系真实，其于2017年5月1日起已承租涉案房屋，但泛华公司与吴*碧于同年9月签订抵押合同时，吴*碧注明涉案房屋“未出租”，张*良的主张与吴*碧的自认相互矛盾。最后，张*良主张租赁关系真实，但其与吴*碧签订的《租房协议》并未在相关部门办理备案手续，故深圳中院以审慎标准对拟处分房产是否附有真实租赁关系进行审查，防止恶意阻碍执行的作法，应予维持。深圳中院经审查认为张*良提交的证据不足以证明租赁关系真实存在，撤销执行法院带租约拍卖的（2018）粤03执1302号通知书，并无不当。张*良未能提供充分证据证明租赁关系真实存在且合理合法，故张*良要求执行法院带租约拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。