房屋买卖合同的效力是否及于地下室呢？

2019年3月，杨先生作为买受人、刘先生作为出卖人，经过中介公司签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定了杨先生购买刘先生的一套房屋，该房屋位于一楼，房屋面积98平，房屋价款为150万

合同签订当日，杨先生就支付了首付款。同年4月刘先生解除了房屋原有的贷款抵押登记。杨先生支付了尾款之后将房屋转移登记至自己名下，房屋所有权证中显示建筑面积98平不包括地下室面积。

事实上，该房屋的地下一层还有一个地下室，该地下室长2米，宽1.8米，高1.9米。但刘先生隐瞒了这个事实，未告知杨先生和中介。该地下室只有一个入口，位于房屋内部。但刘先生在出卖该房屋之前就将房屋内部的地下室入口用水泥封死。在该栋楼的公用地下通道的墙上另外凿开了一个通道出入地下室。

这就导致了前期杨先生看房的时候没有发现该地下室的存在，在入住之后，才发现该房屋还带有一个地下室。

杨先生认为该地下室属于自己，因为地下室和房屋是配套的，且位于该房屋正下方。而刘先生认为该地下室属于自己，因为杨先生购买的是98平的房屋的一楼，其购买的价格并不包括地下室的价格。因双方分歧较大，遂杨先生将刘先生诉至法院，要求确认该地下室属于自己。

法院审理：该案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为杨先生从刘先生处购买的房屋是否包括地下室？

据悉，该地下室位于房屋正下方，且其入口位于房屋室内。地下室除此之外没有别的通道出入。使用该地下室需要借助于房屋的使用，对地下室的使用同样也会影响房屋的正常使用。并且该小区的其他一楼住户均带有一间地下室。经审查，在刘先生最初购买该房屋时，就是从开发商处房屋连同地下室一起购买的。

故法院认定该房屋与地下室属于主物与从物的关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条：“主物转让的，从物随主物转让”。刘先生出售的房屋的效力及于该地下室，该地下室属于杨先生，其有权对该地下室进行占有使用。

关于地下室的性质

第一种情况：

地下室与地上建筑物完全独立，无论是在功能上还是使用方式上均可以独立进行、互不影响。例如在开发商交付的时候，地下室就独立存在着与地上建筑物没有关联的出入口，对于地下室的使用与对地上建筑物的使用可以互不影响。这种情况下地下室与地上建筑物可以被看成两个独立的物权，物权权利人可以对它们分别行使相应的权利。在这种情况下出卖地上建筑物时需要在合同里面明确约定合同的效力是否及于地下室，以免日后多生事端。

第二种情况：

地下室与地上建筑物紧密相连，一般位于地上建筑物的下方、上方、后方或侧面。在使用地下室时必须借助于对地上建筑物的使用。那么这种情况下，地上建筑物与地下室就属于主物与从物的关系，出卖主物的效力就自然及于地下室，上述文章所描述的情形就属于此种。